中原2009年度济南市金光趵南路项目营销策划报告.pptVIP

建议项目规划时尽可能实现沿街商业的体量，特别是重点考虑文化西路一侧的商业的连贯性和体量，以实现项目商业部分利润最大化和快速销售的目的。 建议项目主要的车行入口主要设置于东北两侧，以保证趵南路和文西路两侧商业的整体形象和连贯性。 在户型设计方面，在保证户型结构合理的前提下，尽量降低面积，以实现低总价销售，加快去化速度。 园林景观建议 根据项目地块绿化率不小于45%的限制，项目绿化主要以A地块东侧（即C地块）绿地为主，辅以楼前景观绿化。 其中，C地块绿地为公共绿地，须对社会公众开放；而楼前景观绿化由于土地所限，无法实现大面积绿化。 鉴于以上原因，建议本案景观绿化的设计总体思路为： 采用城市广场园林设计手法的公共绿化景观 设计思路诠释： 1、 C地块以乔木、灌木、草坪、石径、广场、雕塑小品为主要表现元素，打造出城市休闲广场的开阔大气、整齐严谨。 2、由于楼座一二层为底商，并有部分集中商业，且退去红线之后面积极为有限，因此，建议楼前景观以花坛、休闲长凳、雕塑小品等为主要构成要素，充分营造一种步行商业街的氛围。 集 中 商 业 首 层 业 态 示 意 图 沿街商业全部出售所获收益 根据项目商业价格定位，沿街商业销售均价约为23000元/㎡，沿街商业面积为3000㎡。则沿街商业全部销售收益为： 3000㎡×23000元/㎡=6900万元 沿街商业自持有收益回报年限 假定3000㎡沿街商业全部持有。目前，项目周边商业租金为4元/㎡·天，则自持有情况下收益回报年限为： 6900万元÷（3000㎡×4元/㎡·天×365天）≈16年 注： 通常情况，商铺投资合理的年投资回报率一般为6%-9%，合理的回报年限为13—15年，所以，沿街商业自持有情况下回报率较低，不宜自持有。 营销策略组合 各种营销策略组合运用，实现项目的快速认知、快速上市，最终实现销售的利益最大化。 产品 设计 直销 案场 物业 公关 销售工具 广告 市场 价格 事件 促销 影响因素结构图 本案 营销推广阶段划分 本着顺利实现销售，配合销售时期划分，并最大程度的节约推广费用的原则，将推广分为7个时期： 筹备期 认筹期 开盘销 持销期 二期强销 2009年5月-- 2009年6月 2009年7月 2009年11月-- 2009年12月 2010年1月-- 2010年2月 2010年3月-- 2010年6月 二期预热 2010年7月 尾盘期 2009年8月-- 2009年10月 媒体策略 短信、DM等 其他 09年春季、秋季 房展会 新航空、精品 杂志 搜房网/山房网/新浪房产 网络 市中心广告牌/路旗/项目周边路旗 户外 分众传媒 影视 FM88.7 FM101.1 广播 山东商报 齐鲁晚报 济南时报 报纸 详细名称 媒体类别 营销阶段分解——筹备期 策略 高调宣布项目入市信息，传递并逐渐在市场上树立项目形象，确立项目在市场上的地位和在客群心中档次。 以春季房展会为开端，进入市场，以硬性推广和软性推广二者并行的市场攻势塑造项目形象。 炒作项目地段绝佳性、稀缺性、不可复制性，与开发商品牌及项目的高品质及品。 硬广形象稿——以报纸、户外、灯箱、广播、网络等为载体，项目形象、项目包装、定位方向全面出击； 软文、新闻稿、开发商访谈——开发商品牌、开发理念及项目稀缺地段的渲染，营造市场气势； 情景营销——销售中心包装、销售中心盛情开放； 配合活动——春季房展会，展会后软文及新闻稿炒作。 营销阶段分解——认筹期 策略 以产品推介会活动制造市场热点，以市场差异化的中小面积户型引爆区域市场，极大的调动目标客群的购买热情； 制定相应的营销优惠政策； 以公开认筹活动释放客群的购买热情，制造销售前的第一次购买高潮； 以地段为载体，以项目品质为落点，利用系列软文炒作，从而烘托、突出二者之间相辅相承的关系； 进一步加强、完善自身的销售队伍。 营销阶段分解——开盘期 策略 精心策划开盘活动，吸引全城眼球，以活动带动开盘期的热销氛围，从而促进开盘现场的成交。 该阶段应是媒体应用的顶峰期，所以应扩大媒体应用，全面立体传播开盘信息。 充分利用报纸、网络、电视等媒体，以软文及新闻形式炒作开盘当天的热销盛况，继续发掘目标客户，以消除开盘后客户短时间断档的状况，同时为后续持续热销做好准备。 监控市场情况，及时调整价格。 营销阶段分解——持续期 策略 继续维持项目热销的强劲势头，对项目进行全面的解析，对项目位置、区域环境、户型等卖点进行全面包装，同时通过活动加强与客户之间的交流和互动，制造新闻价值点。 以系列卖点形象稿为主，穿插活动和新闻点的制造。 固定版式和大小的报纸广告——卖点全面解析。 对项目的滞销户