绵阳西部现代物流城项目盘评估报告.docVIP

绵阳西部现代物流城项目复盘评估报告 设计篇 概要： 项目评估旨在分析项目的成功与失败之处，以帮助我们在未来的项目中做得更好。只有学习过去，才能更好地应对未来。项目收益是评估的根本。影响商业地产项目收益的主要因素为成本和销售。而规划与设计通过项目产品直接同建造成本与市场客户相关。一个好项目产品，可以做到物美价廉、客户十分喜欢，市场畅销。所以说一个好的规划设计，对项目收益是起关键作用。抓好项目规划设计很是必要。 对于产品规划设计，从以下几个方面来评估： 项目规划设计工作管理 1、设计界面划分 2、设计队伍及设计图纸质量 3、设计成果 项目规划设计分析 4、项目规划设计 5、产品细节 项目规划设计变化 6、规划方案 7、施工图 规划设计工作管理 规划设计工作界面分解 从阶段上可分为方案设计、初步设计、施工图设计；从范围又分为主体建筑设计、市政道路设计、景观绿化设计、安防弱电、边坡挡墙设计、亮化设计等；从现行行业又分专项设计如供电设计、供水设计、人防设计、航空灯设计、幕墙设计等。即便这样细分设计界面也有一些遗漏。一般来说，施工图设计是对初设和方案的深化。然而一些专业设计在方案和初设中没有，或方案设计深度不够、初设又是以施工图为版本修改。绵阳项目中室外市政道路与广场相联的台阶、架空板楼外侧挡墙、水电气及弱电、道路及挡墙、幕墙、（轻）钢结构、亮化等。景观绿化与主体建筑、总平设计及道路等的对接也不例外是设计出问题最多的地方。一些施工开挖等造成场地地貌变化或高回填，对临近道路基础、坡地台阶基础、挡墙基础、出入口及人车行坡道基础影响分析不够，区域内道路、挡墙与景观绿化设计的收边收口矛盾等有是需要根据现场施工情况逐一调整设计，设计界面划分与之前比也有了变化。 设计与地勘也密切联系。补勘与软基处理在地勘合同中往往缺少约定。地勘资料不详造成设计的延误也是常有的事。地勘工作应高度重视。大项目的初勘与实施中的详勘都应认真完成。地勘地现资料及实测数据、钻孔取岩芯的保存、报告的编写都应严格按国家有关规定进行，确保地勘工作质量，避免给设计带来错误。 设计单位统计表 序号 设计队伍 设计内容 变更联系单体（次） 重大失误 1 深圳金石 建施方案 22 H3外侧缺少架空板 2 长沙李凌华 施工图（ABCDE区） 980 E23栋外侧楼梯偏移 3 北京三磊 施工图（A区商业街、车库） 12 4 厦门设计院 A28、A30、32、A34及新增地下室 1 5 成都苏园 FGH区E区综合楼、C区后八栋、持靠单位 28 6 四川省城市设计院 A区人防地下室 2 7 绵阳规划院 3#4#5#73C1C2市政道路 18 8 四川正基 挡墙及边坡支护 5 9 深圳岚脉 景观绿化 7 10 深圳三森 ABCDFG幕墙 34 11 建峰建设集团 E区幕墙 5 13 深圳岚脉 景观绿化 13 14 四川鹏迪 ABCD区强电设计 12 15 四川星雨辰 EFGH区强电设计 7 16 成都佳彩 亮化设计 8 17 四川电信/赣州群星 弱电 3 18 成都助航科技 航空灯设计 1 19 迅达 BCD电梯厂家设计 6 20 通力 A区电梯厂家设计 3 21 四川恒博岩土公司 地勘 1 22 四川群源 EH区绿化 2 23 四川新长城建 三面翻广告 2 24 绵阳永环广告公司 道路标线、车库标线设计 3 25 绵阳水务集团 自来水 5 26 四川奥瑞特 供电方案 设计（高压） 3 绵阳项目设计费用统计表 序号 合同名称 合同金额（元） 1 建筑方案设计 1.1 绵阳西部现代物流城项目建筑方案设计 8820000 2 建筑施工图设计 2.1 绵阳西部现代物流城建设工程设计合同（BDE） 2750000 2.2 绵阳西部现代物流城A、C区初步设计及施工图设计合同 2533879.38 2.3 绵阳西部现代物流城FGH区初步设计及施工图设计合同 743041 2.4 C17-C24及E区综合楼补充费用 100000 2.5 FGH方案修改引起的施工图修改 128000 2.6 AC地库修改合同 240000 2.7 E区六栋基础修改，EFGH花架修改 160000 2.8 人防建设工程设计合同 805000 2.9 绵阳西部现代物流城A区防空地下室变更设计 425568 2.1 A区商业街改上人屋面设计委托 160000 2.11 A区分户分隔优化调整设计委托 100000 2.12 电力设计合同 195000 3 景观设计 3