湛江市金辉煌岭峰小区号综合楼可行性研究报告.doc

第一章 项目申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 单位名称：湛江市金辉煌房地产有限公司 1.1.2 单位地址：湛江市人民大道中11号A幢201—204房 1.1.3企业性质：有限责任公司 1.1.4注册资金：人民币叁仟万元 1.1.5成立时间及经营年限：成立于2004年9月2日；根据湛江市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，无经营年限。 1.1.6 法人代表：韦洪文 1.1.7股东成员情况：法人独资 1.1.8 单位概况： 湛江市金辉煌房地产有限公司是从事酒店经营和房地产开发建设的民营企业，公司秉承现代企业的管理模式，建立了完善的内部管理机制，拥有一支作风扎实、务实进取、知识结构配置合理的职工队伍，既有资深的管理人才，又有经验丰富的工程技术、计算机应用技术、经济及法律人才，现有管理和技术骨干20多人，全部都具有大专或以上学历，其中高级工程师2人，工程师3人，经济师2人，注册会计师2人、注册律师1人。公司办公设备先进，运作管理规范，具有较雄厚的开发实力和先进的建设、管理、营销及售后服务经验。 1.1.9 资产负债情况：详见资产负债表（表1-1-1） 1.3.10主要投资项目 湛江市金辉煌房地产有限公司主要投资项目有金辉煌娱乐城、金辉煌海昌路“银利酒店”、金辉煌人民中路“银利酒店”、“君临海岸”商住小区等。 1.3.11现有生产能力 湛江市录塘商贸发展有限公司资金、人才等实力雄厚，商业信誉较高，具有开发大、中型商品住宅小区和大、中型酒店的营运能力。 1.2项目概况 1.2.1 .1项目简介 金辉煌·领峰商住小区位于湛江市人民大道中7号，规划用地范围：东面为人民大道，南面为湛江中美实业集团公司，西面为湛江市财政职业技术学校，北面为霞山区人民法院。该项目用地分别由地块Ⅰ（6335.83㎡）、地块Ⅱ（10570.00㎡）、地块Ⅲ（3800.00㎡）组成，地块Ⅰ的投资商为湛江市金辉煌房地产开发有限公司，拟建项目为①号综合楼（商务公寓）和⑥号住宅楼；地块Ⅱ、地块Ⅲ的投资商为湛江市录塘商贸发展有限公司，拟建项目为②号综合楼（酒店办公公寓）和③、④、⑤号住宅楼。根据湛江市规划局的指导意见，地块Ⅰ、地块Ⅱ、地块Ⅲ合并一起规划，同步开发，同时投入使用。 为了便于两个不同地块和投资商各自报建、成本核算及产权划分，金辉煌·领峰商住小区建设项目分别划分为金辉煌·领峰商住小区①号综合楼（商务公寓）建设项目、金辉煌·领峰商住小区⑥号住宅楼建设项目、金辉煌·领峰商住小区②号综合楼楼（酒店办公公寓）建设项目、金辉煌·领峰商住小区③、④、⑤号住宅楼建设项目。 1.2.1 .2项目名称： 金辉煌·领峰商住小区①号综合楼（办公公寓）。 1.2.2 建设地点 金辉煌·领峰商住小区建设地址位于湛江市霞山区人民大道中七号， 东临人民大道中，南面为中美大厦，西面为湛江市财政中专学校，北面为霞山区人民法院。其界址点坐标分别为：东北为X=47204.436，Y=37085.650；东南为X=47153.827，Y=37105.002；南为X=47127.700，Y=37025.600；西南为X=47109.800，Y=36925.800；西北为X=47205.895，Y=36910.946；正北面为X=47211.600，Y=36941.500。具体位置如下图1-1所示。 图1-1： 1.2.3项目建设的依据、理由及建设规模 1.2.3.1项目建设的依据 近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅有所回落，但据业内有关统计数据，2008年前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%，涨幅回落0.4个百分点。其中1月份房价与2007年同期相比上涨11.3%；从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。 2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高的5亿6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳，而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686