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城中村：起源、症结、出路 国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁 城中村：起源、症结、出路 一、城中村的起源 城中村的含义 城中村的特点 城中村存在的原因 城乡二元土地所有制是城中村存在的制度性根源。 城中村存在的原因 城中村存在的原因 城中村存在的原因 城中村存在的原因 二、城中村的症结 如何理解城中村的“村”？ 要害：城中村土地使用权和规划权得不到合法认同。 如何理解城中村的“农民”？ 认识上的障碍 城中村存在问题的症结 农村集体土地所有权的不完全性。 三、城中村的出路 改造方法之一：拆迁 强制拆迁的隐患 城中村改造的新思路：承认现实 承认城中村现实，实行市场化改造方式。 广州的农民出租屋 什刹海改造的模式和启示 解决的思路 * * C.C.U.D. 城市和小城镇改革发展中心主任 李铁 国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心 中国城市和小城镇改革发展中心 China Centre for Urban Development 一、城中村的起源 二、城中村的症结 三、城中村的出路 内容提要 深圳城中村 北京城中村 顾名思义：城里的村庄 表现形式：并非村庄 城中村 特点 建筑形态比较简陋 位于城乡结合部 基础设施较滞后 土地性质是集体所有 农村土地 （集体所有） 城 中 村 开发性建设用地 （国有） 属农村集体土地，但参加开发性建设用地，在政策上没有明确的解释 大市政 不进城中村 基础设施 供给滞后 直接表现 外部 环境 脏乱 差 城中 村得 不到 规划 认可 建筑 违规 农民缺乏长期预期 直接表现 建筑经营行为短期； 建筑形态简陋 城中 村得 不到 规划 认可 产权残缺，房屋不能抵押贷款 土地不能进入一级市场；外部投资不足 直接表现 投 资 不足； 建 筑 形 态 简 陋 城中 村得 不到 规划 认可 政府投资不足 以面积为 补偿标准 满足流动人 口居住需求 增加租 赁收入 进一步增加 拆迁成本 拆迁更难 低成本 增加面积 城中村得以 顽强存活 促进低成本 增加面积 顽强的村庄或集体组织结构和集体利益 土地关系维系着的社区特性 2. 土地股权的所有 1. 分配关系 3. 社区成员的管理 国外说法 我国情况 一批拥有自己 土地的城市人 拥有部分土地所有权和使用权，仍被界定为农民 一种歧视： 障碍 一个误区： 农民和集体经济组织 没有开发的权利， 不相信农民的创造力。 城市发展的唯一出路 是专家规划、政府推 动改造和房地产开发 “不完全性”指 土地的所有者没有自己开发的权利。 上访 群体性事件 可能的效果 政绩 升迁 政府有没有足够补偿能力 集体、农民 对长久利益 是否在乎 改造方法之二：补偿 需要考虑的因素 赋予集体和农民长期使用权和收益权 市政基础设施要覆盖城中村 规划要承认城中村建设的实际 承认 “城中 村” 现实 上图：集体建设用地上兴建的香格里拉大酒店 上图：宋庄集体建设用地上的画家住房 左图：宋庄画家画廊 广州天河区石牌村的出租屋建筑群 获得： 经营的风水宝地 获得： 补偿或股份 经营者 房主 谈判