杭州2009年楼市盘点及2010年楼市预判（最终版1216）.pptVIP

09年楼市盘点及10年楼市预判 目录 全国市场·行业表现 全国市场·影响因素－经济 全国市场·影响因素－货币 全国市场·影响因素－政策 全国市场·总结 09年楼市总结语 “由于全球金融和经济走势于2008年急转直下，中国住房市场在这一年初开始的调整被迫中断，住房产业虽然未被列入国家振兴产业名单但实际上依然被视为GDP止跌回升的主力军。于是，诸种关于住房产业优惠政策的出台、金融机构和金融市场慷慨注入大量的流动性、难以遏制的投机需求和一定的刚性需求集体向住房产业发力，结果是，在2008年底濒临绝境的住房产业绝处逢生，转过难熬的2008年头后，迅速爆发，短短几个月间就吞噬了住房价格在2008年近一年里的下降空间，冲上了一个新的历史峰值。” ——摘在社科院《住房绿皮书》 目录 土地市场 土地市场·整体态势 土地市场·价格趋势 土地市场·板块分析 土地市场·意外情况 土地市场·总结 目录 新房市场·板块细分 新房市场·板块细分 新房市场·板块细分 杭州市场·总结 09年无论是一手房还是二手房均出现了意料之外的爆发式增长。08年被抑制的刚性需求被延缓至09年集中释放，且有效带动了改善需求并进一步激发了投资需求，使得09年全年市场全面释放，一手房、二手房市场均刷新了成交记录，在很长一段时间内保持了稳定的成交。 在宽松的货币政策和大量需求的支撑下，09年一手房、二手房市场价格在经历了年初的低谷后迅速上扬，重新提升板块心理预期并完全激发“追涨”的市场行为，全面演绎疯狂成交。 市场的高速去化使得09年从年初的“存量焦虑”变身为年末的“供应焦虑”，郊区板块一反金融危机带来的降价压制，胜利翻身成为最大的投资获利板块。 框架 明年走势预测 全国市场·量价互动关系 全国市场·中央政府的态度 “要保持宏观经济政策稳定性和连续性，根据新形势新情况提高政策的针对性和灵活性 ” ——中央经济工作会议 全国市场·开发商的资金与供应 全国市场·通胀 全国楼市预测·结论 “或许，房价就像一颗树，但越往高处，越容易被风吹动。” 金融危机中，房地产行业率先反弹，一支独秀，房价一路攀升。在成交量高位横盘的背后，是自住客的无奈退出和投资者的蜂拥而入。楼市的准资产性质日益明显，毫无刚性可言的投资客，对任何风吹草动都嗅觉灵敏，他们的想法和选择，直接影响着楼市的成交量，从而影响房价走势。 对投资客影响最大的莫过于中央政策，尤其是货币政策的松紧，M1、CPI、利率直接影响甚至决定着楼市的走向。 政策如何选择，很难预测，因为政府需要考虑的因素太多：中低收入者的民生、房地产关联行业的就业、地方财政的安全、金融系统的风险。所以政府只能“统筹兼顾”，只能在保持宏观政策的“连续性”和“稳定性”的同时，增强“针对性”和“灵活性”。 如果政府只是对行业发展进行适度反向调节，没有重大政策出台，明年的楼市需求量充足，供应缺口也逐步填起，整体市场应该相对稳定，房价稳中有升。 框架 杭州楼势预测·上市量 杭州楼市预测·供需量 杭州楼市预测·供需比 杭州楼市预测·其它因素 杭州楼市预测·板块 杭州楼市后势预测·总结 如果明年货币政策不大幅收缩，全国经济形势稳定，那么杭州楼市也一样，会保持稳定增长势头。 明年的主力供应集中在下沙、滨江、临平三大副城，和闲林、西溪与九堡三大板块。 杭州八区明年上半年的新增供应量估计在320万方左右，下半年估计在420万方左右，加上09年底的230万方存量，全年供应量约970万方。全年的需求量预计约670万方。供需比为1.45。比例适中，既可以保证安全库存，又不会有很大的存量压力，这就根本上约束着杭州房价的波动幅度。 由于供需比例不同，以及各板块的政府资源投放不同，各板块明年的预计价格涨幅也会有不同。城东、九堡、城北和滨江，会成为明年房价上涨最大的板块；下沙、余杭和临平估计上涨较慢，并且不排除下跌的可能。 09年开发商大量回笼资金，明年上半年不存在被迫降价的可能 08年低潮中，开发商拿地谨慎，明年的上半年的供应紧张局面无法得到缓解 明年下半年，供给量会逐步回升 通涨预期逐步走进现实，进一步推升购房者热情，火热的楼市和股市本身就有吸收货币，推迟通胀的作用。 通货膨胀时，央行可能相应加息，楼市会受到影响 1. 2. 2010年楼市预判 2009年楼市盘点 杭州市场 一级市场（土地） 二级市场（新房） 三级市场（二手房） 全国市场 杭州市场 全国市场 以正常工期计算，开工5-6个月为开盘时间节点，故09年5-10月份住宅新开工量将会与2010年上半年上市，共约320万方。 2010年上市量副城和近郊板块占主力 2010年房源供应约