房地产行业三季报点评及11月投资的策略从政策预期驱动转向市场基本面主导20121107.pptVIP

* ，可 率为 司： 1 上海 有吸吸引力 —维持 证券研究报报告/行业业研究/月度度策略 日期：：2012 年 11 月 5 日 行业：：房地产业 从政策策预期驱动转转向市市场基本本面主主导 —房地产行行业三季季报点评及 11 月投资资策略 舒廷飞 021-535198888-1972 henry.shu@1126.com 从业证证书编号： S08705120800001 王昊 021-535198888-1957 kissesqkl@126.com 从业证证书编号： S0870111090003 房地地产行业主要数数据（2012 年 9 月） 主要观点点： 1-9 月房地地产市场：保保价稳量 投资趋稳 “金九”商商品房成交平平淡。10 月成成交实现同比比正增长，预预计回暖趋势势将 延续。9 月房价同比降降幅缩小 环比比涨幅趋缓。。新开工增速速持续下滑， 能影响明明年新房的供给给，一线城市市房价面临上上涨压力。三三季度开发贷贷增 速扩大，，有助于房地产产投资企稳。。四季度开发发贷面临季节节性收缩压力力。 土地市场场出现结构性回回暖，一线城城市溢价率回回升和大型开开发商理性拿地地。 地产股三季报：偿债能力改善、盈盈利增速下滑 房地产投投资当月值(亿亿元) 房地产投投资当月同比增增长 住宅当月月投资额（亿元元） 住宅当月月投资同比增长 商品房销销售额当月值（（亿元） 商品房销销售额当月同比比增长 土地购置置费当月值（亿亿元） 土地购置置费当月同比增增长 7358.05 14.18% 5136.56 10.00% 6342.56 4.89% 1223.94 1.17% 三季报披披露的 A 股地产产公司分别实实现营业总收收入和归母公公司所有者的的净 利润 2773 亿元和 372 亿元，分别别同比增长 22.61%和 8.004%，业绩表表现 好于绝大大多数周期性行行业。但受合合作项目占比比提升和毛利利率下滑影响响， “增收不不增利”的压力力凸显。报告告期内预收账账款同比增 20%，业绩锁锁定 率创下 165%的新高。。流动性改善善和销售回款款提速，现金金/（短借与年年内 到期非流流动负债）比率 113.12%。净负债率率和真实资产产负债率分别别为 65.97%和 47.14%，较较年初有改善善。2010 年新新开工高峰加加大今年四季季度 可售规模模，存货占扣除除预收账款资资产的比重达 88%，去库存存周期将持续续。 最近 6 个月行业指数与与沪深 300 指数数比较 报告编号号： STF12-IT18 相关报告告：从政策预期期驱动转向市场场基本面主 投资建议议： 未来六个月，维持行业业投资“有吸吸引力”评级 经历了经经济触底回升、、三季报业绩绩良好、十八八大“维稳行行情”等政策策性 因素刺激激以后，政策面面的关注重心心可能重回地地方政府微调调、货币政策策调 整、房地产产税推进等方方面。预计 11 月地产股表表现将更多取取决于楼市基基本 面，即以以刚需和改善性性需求为主导导的真实供需需关系。预计计随着开发商商全 年销售目目标基本完成，资金状况改改善，11 月推推盘力度会略略有减弱。在“保 价稳量””的市场环境下下，开发商主主动降价“以以价换量”的的动力不足。。预 计 11 月成成交量保持平平稳。地产股股作为基本面相相对较好的早早周期行业，有 望成为年年底估值切换的的重要配置品品种。建议关关注四类公司 稳步提升 ROE 的行业龙龙头；中小市值值业绩增速确确定的区域性性公司；受调调控影响较小小的 产业地产产公司：股价接接近净资产且且业绩锁定较较好的低估值值个股。 导 表1 重点点关注公司 首次报报告日期：20012 年 11 月 5 日 公司名称 嘉凯城 廊坊发展 深长城 金科股份 股票代码 000918 600149 000042 000656 股价 3.69 7.43 19.65 11.35 EPS 12E 13E 0.33 0.39 0.05 0.42 1.68 2.01 1.24 1.52 12E 11.18 148.6 11.7 9.15 PE 13E 9.46 17.69 9.78 7.47 PBR 1.68 9.02 1.66 2.01 投资评级 跑赢大市 跑赢大市 跑赢大市 跑赢大市 数据来源：Wind、 海证券研究所 风险提示示：房地产调调控风险和经经济下行风险险。 重要提提示：请务必必阅读尾页分分析师承诺、、公司资格说说明和免责条条款。 2 月度策略 一、1-9 月房地产市场：保价稳量 投资趋稳 数据显示“金九”成色略逊市场预期，全国分别实现商品房销售额和 销售面