汇商建设新津的项目整合营销提案.pptVIP

1 本项目上市前必须有一个提前预热、部分消化的过程。建议本项目采用先排号后认购的方式。即推出市场时以“VIP卡”形式吸纳客户排号，一方面可以聚集人气；另一方面可以根据排号的速度调整推广策略。 ◆ 咨询中心（售楼部） 以品质提升价值，建议在项目现场可视性很强的地方设置咨询中心，营造现代、时尚、明朗的接待环境。从色彩、建筑效果、园林绿化、居室布置等全方位的考虑，同时销售中心包装要考虑整个色调、风格、布置、购房者的方便程度、晚间效果以及背景音乐等，还要考虑到季节的变化安排。 ◆ 模型（整体模型和户型模型） 小区的总体模型必须非常讲究，在模型上不单要表明楼里的排布、朝向、位置、组团等，还要把项目的景观设置、绿化地貌、配套设施、建筑小品、组团和围合内的景观都表现出来。在项目处于期房的时候，这些是会对消费者形成极大的冲击力和吸引力的。 1、整体模型： ◆中心区模型连带辐射区域,而非单纯做楼体的模型； 2、户型模型 ◆按户型类型制作户型模型； ◆标准层结构的模型。 ◎ 肆 策略 TACTICS 【本案市场推广策略】 具有标志性的建筑融合优美的小区景观， 以比对价格优势为基点， 利用现场包装展示， 通过多渠道和多点销售模式， 实现前期的快速销售和后期的利润更大化， 力求在新津打造一个品牌社区！ ◎ 本案市场定位完善 ◎ 客群定位－－注重房屋性价比的自用及投资购房者 ◎ 产品定位－－风格建筑、坡地风景社区 ◎ 市场形象定位－－新津向北，风景中的生活 通过对目标市场的研究后，我们认为本项目的购买客群为： 新津的中等收入家庭及其在外地的亲朋好友； 周边园区的中高级管理人员； 认同新津居住环境和生活氛围的，外省来新津经商及投资人士； 成都西、南门或与新津有地缘关系的投资客户； 三州及西藏、青海及新疆的单位团购及退休回蓉的购房者； 数据来源:成都市房管局 ◎目标客户来源 撬动点 产品利益+生活氛围 依托高品质和相对较优惠的价格，利用区域发展和现场展示的拉动作用，产生购买的高性价比和居住的身份体验 市场 （最大物理差异性） [判断]：对比竞争关系，周边实际竞争对手，一些基于环境，一些基于价格，本项目要走以“定位满足消费，以品质提升品牌，以特色创造价值”的道路 ◎如何撬动市场？ ◎市场推广总策略 前期致力于项目形象推广，通过现场销售包装和环境意境的展示，以规模大和品质高来吸引购房者，使本项目在短时间内建立起一定的品牌和知名度，形成一定的人气。利用分期推售和多点直销模式，通过高性价比来实现前期的快速回款。在解决项目前期资金需求后，后期通过价格的逐步提升，最终实现项目的利润更大化。 ◆社区共建计划 改变传统的“推广/推销”营销模式，以“体验营销”、“参与营销”改变传统营销规 则；从“创造新的生活品质”到“体验新的生活品质”的营销观念转变。 ◆产品意见征询 试验样板间，全面接受市场/客户检验和意见反馈；客户设计作品展；参与建筑材 料选择；意见征询座谈会；客户优秀建议评比；…… ◆服务参与体验 成立社区业主委员会；社区共建“对话”活动；参与和制定业主公约；…… ◆配套参与体验 社区商业配套共建计划；社区配套共建计划；教育配套共建计划；…… ◆文化参与体验 成立社区文化建设委员会；开放的社区艺术长廊；…… ◆系统客户资源管理 客户资源系统化管理；客户意见和需求的系统化统计和分析；建立稳定的互动沟通渠道（会员卡/客户通讯）；优秀客户建议激励计划；传统的VIP卡计划…… ◎体验式营销策略 销售时机:2008年4月 4月房交会前后是销售的高峰期，有大量的外地购房客户 理由 3-5月为房产销售旺季，顺势入市将会带来好的销售业绩 根据现有工程进度及销售条件，4月是比较现实的销售点 届时项目可借助新津县在宣传自身总体房产发展和城市规划发展时借势宣传 ◎销售时机 售楼部外的景观意境区建设完成 看房引导通道包装完毕 沙盘\DM单等宣传资料准备完毕 城区咨询点投入使用 售楼处投入使用 项目工程施工开始，施工手续办理完成 虽然市场上现有部分项目在修建之前即开始销售,但根据我们的市场调研及客户消费心理,项目销售最好的节点是主体动工，办理预售许可证后,现场售楼处投入使用,并具备一定的园林景观。由于本案整体体量大,故建议在具备以下销售条件时即可快速入市销售: ◎销售应具备的条件 结合市场情况及同区域内楼盘的实际放量情况进行具体选择，一方面避开与众多楼盘的激烈市场竞争，另一方面可以借项目产品的差异化冲击市场。 比正式开盘提前一个月, 给购房者一个认识了解的阶段,以方便客 户开盘时落定。 根据项目现有规划情况，建议本案先以多层作为入市的契机， 避开市场的竞争，从而带动小高层及商业的销售。 ◆正