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当前我国房地产市场发展的基本形势与政策取向 建设部住宅与房地产业司 谢家瑾 二OO三年十月 一、当前我国房地产市场发展的基本形势 谢 谢 大 家！ 上海市，存量市场与增量市场已连续五年持续增长，到2002年： 已购公有住房累计上市已达22.5万套，占已购公房总量的15%； 存量住房交易面积由1996年的82.29万平方米增加到1790万平方米； 商品房销售面积由573.5万平方米增加到1960万平方米（其中约有800万平方米是居民以旧换新的改善型需求带来的）； 存量房交易与商品房交易面积的比例由1:6.97变化为1:1.09。 南京市今年1～8月份，存量住房交易296万平方米，同比增长72.2%，超过了同期商品房成交面积，存量房成交面积与商品房成交面积比例达到 1：0.66。 南京房地产市场结构图 （2003年1－8月） 商品房 二手房 上海2003年房地产市场结构图（预计） （平方米） 房屋出租 商品房销售 二手房交易 2000万 2000万 2000万 （三）城镇化进程的加快提供了巨大的扩大住宅需求 积极稳妥地推进城镇化战略是当代中国社会经济发展的一个重大战略问题。 1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇化水平由1997年的31.9%，增长到2002年的39.1%，年均增长1.44个百分点。 按照这样的增长速度，2010年我国城镇化水平将达到50%以上，城镇人口将达到6.5亿人左右，比2002年增加1.5亿人左右，年均增加1800万人。 这部分人口中有一部分是由农村成建制转移而来，原来已经有住房，但有相当一部分人口需要重新购置和租赁住房。 如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，2003年～2010年共需住房24亿平方米，年需住房3亿平方。 （四）危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高，也将产生新的住房需求 据2001年全国危房大检查统计，目前我国城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有300多万户家庭居住在危旧房中。 据调查，拆迁住房面积对新购住房带动系数，北京为1.41-3.18，杭州为1.76-2.29，南昌为1.31，哈尔滨为2.07，成都为1.65，乌鲁木齐为1.43。按照目前的拆迁速度，预计到2010年现有危旧房改造将全部完成。 如果拆购比例按照1：1.5计算，1.5亿平方米的危房改造将带来2.25亿平方米的住房需求。 此外，城市家庭户中，还有： *近15%的家庭无独立厨房或与其他户合用， *近30%的家庭无厕所或与其他户合用， *近13%的家庭没有饮用自来水。 2000年我国城市家庭户抽样住房设施状况 ? 地区 家庭户 ? (万户) 住房中有无厨房（%） 住房中有无厕所（%） 是否饮用自来水 本户独立使用 与其他户合用 无 本户独立使用 与其他户合用 无 是 否 全国 815 85.4 2.8 11.8 71.3 6.1 22.6 87.5 12.5 东部 434 86.2 3.4 10.4 79.5 5.8 14.7 90.3 9.7 中部 251 86.0 2.0 12.0 65.3 5.6 29.1 84.1 15.6 西部 130 82.3 1.5 16.2 69.2 7.7 23.1 84.6 15.4 资料来源：《中国2000年人口普查资料》。 另外，目前城镇住宅总量约80亿平方米，假定按照每年1%的速度自然淘汰、更新住房，解决住房困难家庭住房，则每年需要新建住宅1亿平方米左右。 （五）住宅发展有其自身的规律性 据有关专家对世界各国住房发展的比较研究，人均住房面积增长速度呈“倒U”型特征：一旦住房消费开始启动，人均住房水平将快速增长，一般在人均住房面积达到30—35平方米时，进入增长拐点，增速开始下降。 由上述五个方面的分析，可以看到： 当前，我国城镇住房发展仍然处于快速增长阶段，住宅发展的总量增长型特征较为明显，年均约7亿平方米的潜在住宅需求符合上述基本规律。 因此，住宅与房地产业既有巨大的市场需求，又有国家的高度重视。只要我们进一步转变政府职能，加强和完善房地产市场宏观调控，不断提高驾御市场经济能力，切实解决可能过热的突出问题，同时，出台进一步搞活和规范市场的政策措施，促进住房消费。 住宅与房地产市场在未来几年内仍将能够保持持续、快速、健康发展态势，为国民经济的增长和全面建设小康社会目标的实现作出更大