第十二章　房地产估价程序2016建工房估-理论方法基础讲义（全）.docVIP

第十二章　房地产估价程序 　　考情分析5题左右。5-7分。本章难度不高，但是本章中可以选作题目的知识点非常多，不好把握考试重点，需要平时多读几遍教材。 2011 题量 2 1 1 4 分值 2 2 1 5 考点 实地查勘、估价档案归档 估价结果审核 估价档案保存时间 　 2012 题量 3 1 1 5 分值 3 2 1 6 考点 估价基本事项、估价方法的要求、估价资料归档 估价报告签章 估价业务的转让 　 2013 题量 3 1 0 4 　 分值 3 2 0 5 　 考点 估价目的、估价假设、价值时点 完整的估价报告构成 　 　 2014 题量 3 1 1 5 　 分值 3 2 1 6 　 考点 确定估价对象的范围；估价程序；估价档案保存期限 估价假设和限制条件的内容 实地查勘 　 　　考试要求：　　1.熟悉房地产估价程序的含义；　　2.掌握房地产估价程序的作用；　　3.了解估价业务来源渠道；　　4.掌握不应承接估价业务的情形；　　5.熟悉估价业务接洽与受理；　　6.掌握估价基本事项及其确定；　　7.熟悉制定估价作业方案；　　8.掌握搜集估价所需资料；　　9.掌握实地查勘估价对象；　　10.熟悉选用估价方法进行测算；　　11.掌握确定估价结果；　　12.掌握撰写估价报告；　　13.熟悉审核估价报告；　　14.了解交付估价报告；　　15.熟悉保存估价资料。 第一节　房地产估价程序概述 　　1.估价程序：完成估价工作的先后次序　　房地产估价程序（11步）（熟悉）　　（1）受理估价委托　　（2）确定估价基本事项　　（3）制定估价作业方案　　（4）搜集估价所需资料　　（5）实地查勘估价对象　　（6）选用估价方法进行测算　　（7）确定估价结果　　（8）撰写估价报告　　（9）审核估价报告　　（10）交付估价报告　　（11）保存估价资料 　　2.房地产估价程序的作用：规范估价行为；保证估价质量；提高估价效率；防范估价风险（避免估价疏漏）。　　估价程序在估价鉴定中的作用，对于估价结果异议引起的估价报告鉴定，一项重要的鉴定内容是检查估价机构和估价师是否履行了必要的估价程序（间接复核，还有直接复核，就是由其他估价机构和估价师重新评估，看评估结果是否一致或接近）。 第二节　受理估价委托 　　一、估价业务来源渠道　　从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。 　　（一）被动接受　　被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企事业单位、政府有关部门或者其他组织，也可能是个人；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。　　例如，估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人；房地产的意向购买者也可能要求对其想要购买的房地产进行估价；一方以提供房地产的方式与另一方合作，如用房地产作价入股，合资、合作开发经营房地产或从事其他经营活动，该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价，为其与对方洽商提供参考依据；房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款，贷款人（如商业银行）也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价；　　征收国有土地上单位、个人的房屋，房屋征收部门（不是房屋所有权人、土地使用权人）委托房地产估价机构对被征收房屋价值进行评估；人民法院要处理有关房地产案件，如司法拍卖、分家析产、损害赔偿、定罪量刑等，也可能委托房地产估价机构对涉案房地产进行估价；政府为征收房地产税收，也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价，等等。　　（对照第一章房地产估价需求的内容） 　　（二）主动争取　　主动争取是走出去寻找估价需求者并力争为其提供估价服务，如积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用，将其潜在的估价需要变为现实的估价需求；密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。 　　主动争取估价业务应通过提高估价技术水平和服务质量，提升估价机构的知名度和品牌，作恰当的宣传等方式进行。不得：迎合委托人的高估或低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或价格）、虚假宣传、恶意低收费、给予回扣或利诱（如房屋征收评估中采用被征收人投票方式选定估价机构的，为获得被征收人的投票，向被征收人发送礼品等）、贬低其他估价机构或估价师等。（与职业道德要求的知识点对照） 　　估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人。　　房地产估价业务来源渠道，还可按照不同的委托人或客户（如商业银行、人民法院