房地产基本词汇.doc

戴德梁行 投资性房地产： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 可出租面积 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 空置率 可出租面积与楼面总面积之比。 开发中项目 由两部分组成： 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。 2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 新供应量 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺少装修。 预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目。 最优租金 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最高租金。 （特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定） 租金 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。 最优物业回报率 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。 （特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。） 一般市场回报率 年租赁总额与物业资本价值之比。 存量 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 占用面积 已被使用的楼面面积，包括下列几项： （i）出售/出租给最终使用者的办公室 （ii）预售/预租给使用者的开发项目 （iii）自用业主购买永久地权或长期租用地权 （特别注意：此项包括转租，但不包括续租。） 空置面积 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵）。 相关知识 第一节 房地产知识入门 一、房地产专业词汇 订金 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 定金 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现 楼花 “楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 均价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起步价 某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。 一次性买断价 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合