金沙江路圈房地产市场调查报告.docVIP

金沙江路商圈房地产市场调查报告 地理位置 本案所在位置为上海市金沙江路、丰庄路。属于近期兴起的金沙江路板块。该板块所处位置比较特殊，位于上海市普陀区和嘉定区的交接地。西起丰庄西路；东至真光路；北靠丰庄北路、梅川路沿线；南临云岭西路。 以上线路所圈地块被称之为金沙江路丰庄板块。其中有包括了建德花园；丰庄新村；金沙雅苑和长征镇社区；以及祁连山南路东侧金沙江路南侧待开发区四块主力区域。 目前该板块人气逐渐爬升。居民构成有三类：1.当地丰庄镇、长征镇原有居民2.普陀区、静安区动迁人员 3. 2001年开始普陀区大力开发该地段商品住宅房后，购房并入住的居民。三类居民具不完全统计各占三分之一。 交通 本案板块交通状况规划合理。目前主要交通线路如下： 公共交通： 1．94 襄阳北路――建德花园 2．765 丰庄西路――西康路 3．707 丰庄――曹阳路 4．727 清涧路――汶水路 5．143 新长征花园――曹家渡 6．717 丰庄路――西谈家渡路 7．67 建德花园――安化路 轨道交通： 规划中的轨道交通M5号将在丰庄路建立站点。该线主要为世博而设，有虹桥机场至浦东世博会场，途径江宁路，南京西路等站。原定2006年动工2009年竣工。唯一不确定因素为政府是否会取消该线路。 区域商业状况 目前该区域主要商业设施集中在丰庄路、清涧路以及长征镇所在地。但商业设施并不是十分发达，业态面狭窄，主要以超市、便利店、美容没法店、中介公司、洗衣店、建材店以及各类餐饮为主。但目前市场上可转让、出租店面较多。这于许多社区业主尚未入住及开发公司盲目过度开发商业地产而对所开发地产缺少规划及管理所造成。 丰庄路商业设施如图： 公共设施 该商圈公共配套设施尚可。医院、邮局、银行基本可以满足附近居民需求。著名的“沈坚强”游泳馆位于清涧路上。但除此之外比较缺乏其他休闲娱乐地点。 区域房地产市场状况 1．商品房 该区域房地产市场状况有点类似上海闸北区的大华社区。大致可分为三类。第一类为当地居民房，其特点为产权问题，很多都是当年由政府所分配，故很多在产权上有问题。建筑形态以6层为主的多层房，业主多为本地居民，价格目前无从考证。第二类为动迁房，业主主要为当年普陀区、静安区动迁居民，建筑形态于上一类房屋类似，目前市场价格在7000元/平方米左右，并在市场上有较大的浮动。第三类为近期开发的商品房，价格由8000到12000元不等，主要代表以金沙雅苑为主。 目前在售楼盘情况一如下：（截止2005-8-28） 金沙雅苑 地址：金沙江路2299弄 开盘时间：2005－4－8 企业名称：上海弘象置业有限公司 总套数：295套 当前可售套数：149 已售房屋套数：146 累计合同均价：11639 绿洲湖畔花园 地址：金沙江路1698弄 开盘时间：2004－12－26 企业名称：上海金午置业有限公司 总套数：413套 当前可售套数：8套 已售房屋套数：405套 累计合同均价：9607 金沙雅苑的销售在上海房地产宏观调控的影响下显得并不理想。主要原因在于价格问题，绿洲湖畔花园的高销售率并不代表其价值的体现，该案的开盘时间在2004年12月，而在2004年12月该案销售了371套，2005年1月销售了53套，也就证明了该案的销售并未受到宏观调控的影响。金沙雅苑不同，该案在2005年4月开盘后销售153套后在未来3个月中一共才销售的12套，足以体现了市场对该案价格的反映，换句话说，在目前的市场上以金沙雅苑为代表的价格在10000元/平方米以下，包括目前的次新房价格基本维持在9000元/平方米左右。 2．商业用房 正如以上分析，该地区的商业用房在盲目过渡开发及缺少管理的情况下，导致了整个地区商业用房租赁及买卖价格的低下。由于时间原因这次对目前销售情况没有得到第一手资料，但在调查中发现该商圈近乎15－20％的商业用房在招租（包括租赁和转让），由此基本可以判断目前该地段的租赁价格。 丰庄路393号 转让 面积：186平方米 价格：19600/月 单价：3.46/平方米/天 丰庄路295号 招租 面积85.3平方米 价格：10000/月 单价：3.9/平方米/天 清涧路某商铺 招租 面积60平方米 单价：3.5/平方米/天 金沙江路2844号 转租 面积：50平方米 价格：2800元/月 单价：1.85元/平方米/天 更具以上信息基本可以得出以下结论：该商圈租赁价格在丰庄路及清涧路附近保持在3.5-4.0/平方米/天，金沙江路沿线在1.8元/平方米/天。如果按照以上价格，根据8％的内部收益率计算倒推价格，可以得出该地段商业用房价格在：17500元/平方米和8200元/平方米。其中17500元/平方米位置在该区域主要商业设施集中的地点，