n房地产经济第二章.ppt

教师社区地址：/teacher.jsp?t=4 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 《房地产经济学》 第一节：房地产市场概述 一、房地产市场内涵及运行机制 1、内涵： （1）狭义：房地产商品交换关系的场所和领域 （2）广义：房地产商品的一切交换关系或流通关系的总和 2、构成： （1）主体：交换关系的双方 （2）客体：交换关系的对象 房地产商品、房地产服务、金融产品等 （3）媒介：交换关系完成借助的工具 3、运行机制： （1）动力机制： 内容：直接目标是追求利润最大化 条件：企业有确定的财产边界和独立的经济利益 表现在清晰的产权界定为前提条件 （2）价格机制： 内容：供求关系的变化引起价格的变动 条件：价格决定机制主要受市场调节 （3）竞争机制： 内容：资源配置以竞争为手段 条件：具备公平竞争环境、如市场、资金、土地、技术等方面 4、房地产市场结构特征： （1）市场结构：是指反映市场主体之间的垄断竞争关系以及由此形成的市场形式。 （2）市场结构划分标准： 市场上交易者的数量 产品差异程度 （同质性） 行业的进入限制（资源的流动性）：特许经营、许可证、专利制 市场信息通畅程度 （3）市场结构类型：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断 （4）房地产市场结构确定：垄断竞争型+寡头垄断型 二、房地产市场的分析方法： 1、引入产品差异化概念： 企业为实现竞争目标和销售目标,通过有计划、有组织的行动和各种手段,使产品在满足顾客需要方面有与市场上同类产品明显不同的特色。 2、对房地产市场进行市场细分 市场细分是房地产开发商把市场需求按地理因素、人文因素、心理因素和行为因素等差异划分为具有类似性的若干、 不同购买群体的过程 第二节：房地产市场的特点和分类 一、房地产市场特点： （1）区域性： （3）供给调节的滞后性 （2） 房地产市场竞争不充分 （4）交易的复杂性 （5）与金融的关联度高 （6）政府干预性强 二、房地产市场的分类： （2）按市场交易客体划分： 土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场 （1）按市场运行层次划分： 一级市场、二级市场（土地、房产） （3）物业类型：住宅、商业、工业、特殊 （4）其他分类： 供货方式（现房、期房） 交易方式：买卖、出租、抵押 合法性：合法、隐形 第三节：我国房地产市场发展现状 一、房地产市场层次： （一）土地市场（地产市场） 1、组成： （1）以让渡土地所有权为内容：征地市场 （2）以让渡土地使用权为内容：土地使用权市场 A、一级市场（土地出让市场）： B、二级市场（土地转让市场）： 2、特点：高度垄断性、政府宏观控制性 3、隐形地产交易市场： （1）含义：以隐蔽或变相形式进行的国有划拨土地使用权 、集体土地使用权的转让、出租等交易活动。 （2）形式： 以地联建、联建分成、以地入股、土地（房屋）出租等 （二）房产市场 1、组成： （1）商品房产市场： （2）社会保障、福利房产市场：经济适用房、廉租房、房改房 2、特点：交易形式地多样性和权利内容的复杂性 （三）房地产中介市场 1、组成： （1）房地产咨询： （2）房地产评估： （3）房地产经纪： （4）物业管理： 2、特点：专业资质制度和服务性质 （四）房地产金融市场 1、组成： （1）资金信贷市场： （2）房地产股票市场： （3）房地产债券市场： A、商业信贷 B、民间信贷 C、住房公积金信贷 2、特点：国家对市场的严格管理和控制性 1978年12月，中国开始进入改革开放的新的历史阶段。1980年12月深圳市房地产公司与香港公司签订了第一个客商独资营建商住大厦的协议，开创了国有土地有偿使用的先河。 1984年，国家计委和城乡建设部联合发布的《城市建设综合开发公司暂行办法》规定允许建立房地产开发公司以“经营城市土地开发和房地产业务”，并对企业性质和经营范围做出了政策性规定。大量带有政府职能的开发公司随之兴起，各地开发企业进入了发展高峰期，中国房地产业发展的萌芽阶段形成。 1987年12月1日，深圳市以拍卖的方式出让了第一块土地，被称为“中国经济体制改革的里程碑”，拉开了中国土地市场化的序幕。 1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地市场的发育提供了法律支持，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期，城市土地市场框架基本形成，各地也开始建立房地产交易机构和房地产交易市场。 1992年在邓小平南巡讲话的带动下，房地产业得到迅速发展，出