国八条的解读.docVIP

当前房地产市场到底是什么状态？为什么要出台调控政策？2011年房地产市场走向会如何？ 可以说，当前房地产市场的投机炒作已到相当危险的程度，与此同时住房年销售额屡创纪录、地方政府依赖土地财政、一部分居民住房条件改善难而另一些人坐拥大量闲置房产待涨、银行住房信贷风险日渐趋高。国内房地产投机炒作，从范围来看，从一线城市到三线小县城，有房即可炒；从购买的数量看，部分人可购买一套、二套、三套至整层整栋；从住房的价格来看，绝大部分房产价格远超当地正常公民的收入支出承受能力，不少地方的房价甚至已超过纽约与东京。当下史无前例的住房炒作所引起的泡沫，已经引发了经济、金融、政治、社会多方面的问题。“新国八条”的出台，说明中央对各类潜在危机已有警惕，如果不对当前投机炒作进行严厉遏制与打击，社会经济将面临巨大的风险。“新国八条”就是希望通过住房限价令、住房限购令、严厉的信贷政策及税收政策，遏制打击投机炒房，并让国内房地产价格回到居民有购买支付能力的理性水平上。通过和“国十条”的比较，我们可以发现，“新国八条”有“升级”：一是打击住房投机炒作不仅针对少数地区或一线城市，而且针对全国各城市，当然包括房价快速上涨的二三线城市；其次，“新国八条”明显有通过房地产税限制住房投机炒作的意思，强调住房财产税或房地产税在各地逐渐开始试点。不过“新国八条”明显留有出后招的余地，因为在当前政策刚实行期间，房地产投机炒作会有所收敛，但“风头”过后，房地产投机炒作可能又会卷土重来。将来若出现投机炒作的新情况，中央仍有巨大的政策出招空间，比如更严格的住房信贷政策及住房税收政策，尤其是对已经持有多套住房者还有大量的手段可以使用。 国八条土地新政一是在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。 二是商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。 三是加强对土地市场资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，须说明资金来源并提供相应证明。商品住房用地供应总量只增不减 商品住房用地供应总量，不得低于前两年年均实际供应量，这是在土地供求关系上对房价的稳定。 房地产市场可分为上游的土地市场和下游的房产市场。虽说影响土地价格的，是土地的供应和需求；影响房子价格的，是房子的供应和需求。但是，土地的供应却直接影响到住房的供应，在房地产市场中，某一地区房屋的供给完全取决于该地区土地的供给，这也是位置具有固定性的土地有别于其他商品（产品）的最大特性。由于土地供应量大小直接影响到住房供应量大小，土地供应价格的高低也会通过供应量的方式影响到住房供应价格的高低，商品住房用地供应总量不低于前两年年均实际供应量，这从供应层面讲对稳定住房价格具有十分重要的意义。房地产价格的屡调屡涨，虽然有工业化、城市化等中国现阶段的特色因素，但更不可忽视的因素是全球各主要经济体宽松的货币政策，加剧了境内外热钱对房地产市场的冲击和潜在影响。去年全球经济最大的特点是“失控的货币”，中国房价、地价的不跌反涨，其症结就在于在中国这一全球最大的新兴经济体的房地产市场，成了全球“失控的货币”的首选的流入地。 因此，对土地市场资金来源的审查，不仅关系到土地市场的稳定，而且还直接关系到国家的金融安全、经济安全。房地产问题在任何时候，可以说本质都是金融问题。房地产领域一旦发生问题，就会影响到金融衍生品，进而波及整个金融领域，乃至整个宏观经济。房地产价格的屡调屡涨，虽然有工业化、城市化等中国现阶段的特色因素，但更不可忽视的因素是全球各主要经济体宽松的货币政策，加剧了境内外热钱对房地产市场的冲击和潜在影响。去年全球经济最大的特点是“失控的货币”，中国房价、地价的不跌反涨，其症结就在于在中国这一全球最大的新兴经济体的房地产市场，成了全球“失控的货币”的首选的流入地。 因此，对土地市场资金来源的审查，不仅关系到土地市场的稳定，而且还直接关系到国家的金融安全、经济安全。房地产问题在任何时候，可以说本质都是金融问题。房地产领域一旦发生问题，就会影响到金融衍生品，进而波及整个金融领域，乃至整个宏观经济。当需求量不是那么高时，才会有所下跌的只要中国人口不减，国家土地价格不控制房价照样会涨德国20年房价没涨过国内城市的房价，至少在十年内将继续上涨，但涨速将逐渐放缓。分析原因如下：一、国内目前的地 方 政 府主要是依 靠 卖 地来维 持 财 政 运 转，地 方 政 府是土地 财 政的最大受益者，也是房价上涨的主要推手。而地价上涨则必将推高房价。二、商品房、写字楼等是城市建设的主要标志，而城市建设又是官 员 考 核的主要业绩之一，所以地 方 政 府 官 员绝不会打 压 房 价从而影响城市建设。三、由于城市建设的发展，工业用地、道路用地大量增加，造成住房供地逐渐减少，物地稀为贵，地价自然上涨，从而推高房价。四、房地产业是任何一个大