宋家庄交枢纽商业策划方案.ppt

下班后：各类特色餐饮，是好友亲朋聚会、商务宴请的最佳选择。 零售商业定位 休息日：放下一星期的工作压力，偕同家人朋友在时尚精品店寻找惊喜； 零售商业定位 双休日：在SPA、健身房松弛紧绷的肌肉，放松心情； 通过不同业种、业态的组合，达到多功能的商业体验目的，形成商业全天候滚动营业，提高商业物业的使用率，满足不同层级的消费需求。 零售商业定位 主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：综合超市、必胜客、上岛咖啡、名典 咖啡等； 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、咖啡厅、健身中心、连锁餐饮店、 7-Eleven等； 独立经营者：少量的，具有一定实力和经营经验的经营商家。 经营者定位 零售商业定位 消费者者定位 主力消费群 主要居住在周边社区及每天往返枢纽的人群 有稳定收入，有一定消费能力 以年轻追求时尚一族、学生、企事业单位员工为主 表现为经常性消费 次主力消费群 居住在宋家庄周边区域的人口，如亦庄、丰台东部等区域 追求时尚，有一定的消费能力 表现为往复消费，可能1个月来2-3次 零售商业定位 业态组合定位 鉴于宋家庄区域已有的商业配套设施，配合我司对区域消费者消费需求的调查，建议本项目的主力商业业态如下： 休闲精品类 特色餐饮类 生活超市类 零售商业定位 业态比例 业态 比例 面积（m2） 商家推荐 休闲精品商业 50% 4710 如：时尚精品服装、运动服装、饰品店、礼品店、化妆品等 生活超市 30% 2750 如：BHG超市、华润万家超市、屈臣氏等 特色餐饮、美食城 20% 1950 如：麻辣诱惑、福华肥牛、小肥羊、上岛咖啡、沸腾 鱼乡、康师傅私房牛肉面、必胜客、麦当劳、肯德 基等 合计 100% 其他… 根据商业项目一般的业态配比需求，以及本项目市场调查所显示的特殊要求，我们给出地下商业业态配比建议。 零售商业定位 首层有两大功能： 作为三条轨道交通及商业人流的集散地 精品商业、休闲商业的经营场所 换乘大厅与公交调度 ① 功能业态布局 零售商业定位 114米 8米 饰品 服饰 面包店 化妆品 鞋帽 服饰 甜品站 美甲 麦当劳 精品服饰 换乘厅 变电所 设备用房 五级人防人员掩蔽区 休闲型商业 美 食 城 生活超市 地下一层 功能业态布局 地下商业定位 休闲型商业围绕电梯、扶梯布局，减少消费者的动线距离，利于商业经营。主要经营精品服装、鞋帽饰品、餐厅等； 生活超市汇集人流，此种分布使得来超市的人必经过休闲型商业； 美食城以快餐为主，充分体现枢纽快捷的特点。 预留 休闲 业态 自行车库 一半做为自行车停车库。 另一半不做重点考虑，情况允许，可引进桌球等对层高要求不高的休闲业态。 地下夹层 功能业态布局 零售商业定位 枢纽综合主楼定位 集公共事业、社会教育、商务休闲于一体的综合服务中心 枢纽综合主楼功能定位 功能定位依据 枢纽综合主楼一层是枢纽人流集散的主要区域，将枢纽地下部分与地上部分隔离。如果综合考虑整体发展零售商业将形成商业断裂带，不能保证商业的完整性和地上地下商业的联动，使得地上部分和地下部分商业价值无法实现最大化； 根据我司对枢纽经济课题的专项研究，作为Ｂ1型交通枢纽，不仅要考虑经济价值，而且要满足城市功能配套。开发公共事业配套、扶植发展社会教育是Ｂ1型交通枢纽的开发共性； 从区域需求来看，区域内人口规模巨大，对公共配套设施、社会教育设施等都有较强烈的需求。根据《城市居住区规划设计规范》的规定，每千人金融邮电指标60-80平方米，以区域12万人口推算，金融邮电设施所需7200平米左右； 区域内有如家快捷、格林豪泰、锦江之星等经济型酒店，说明区域内对经济型酒店有一定需求。本案具有交通枢纽优势、商业配套优势、商务办公优势，如果综合主楼内设立经济型酒店，相对于以上几家酒店更具有竞争力。 本项目也要满足交通枢纽自身所必备的管理、服务、安保等方面的办公场地需求。 枢纽综合主楼定位 枢纽综合主楼定位 业态组合定位 鉴于枢纽主楼的建筑形态及区域现状，配合我司对区域消费者消费需求的调查，建议本项目的枢纽主楼业态如下： 金融、邮政类 社会教育类 商务办公类 经济型酒店 业态比例 枢纽综合主楼定位 业态 比例 面积（m2） 商家推荐 金融、社会服务 22% 3616 如：工商银行、建设银行、邮政储蓄、中国移动等 社会教育 8% 1372 如：韦氏英语、英孚英语、北大青鸟、钢琴培训等 办公楼 38% 5930 …… 经济型酒店 32% 5224 如：汉庭酒店、七天酒店、桔子酒店等 合计 100% 其他… 根据枢纽主楼的建筑形态，区域市场需求以及本项目市场调查所显示的特殊要求，我们给出枢纽主楼业态配比建议。 二层平面 二层业态布局： 公安部门