5税务会计和纳税筹划.ppt

第五章 土地增值税部分 土地增值税基本知识 土地增值税税务会计 土地增值税纳税筹划 1 土地增值税基础知识 1.1 纳税义务人 1.2 征税范围 1.3 税率 1.4 应纳税额的计算 1.1 纳税义务人 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（通称房地产）产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 1.2 征税范围 征税范围的判定标准：三方面 （1）转让的土地使用权是否为国家所有 （2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让行为。 （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，即以转让房地产是否取得收入为标准。 对符合条件的房地产继承和赠与行为不予征税。其具体条件包括: （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。以上行为虽然发生产权转让但是没取得收入，不纳土地增值税。 具体规定 （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的行为征税。---征 （2）以继承、赠与方式转让房地产的行为一般不征税。公益性捐赠不征，企业之间的赠予行为征税。 （3）以房地产进行投资、联营的，应就不同情况分别处理：如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。 （4）合作建房行为，应就不同情况分别处理：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的则属于土地增值税的征收范围。 （5）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 （6）房地产交换行为。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，应依法征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （7）房地产抵押行为，抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产转移占有情况确定是否征收土地增值税。 （8）以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 （9）房地产出租不征收土地增值税。 （10）房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 （11）因国家收回或征用而发生房地产权属变更的，虽然原房地产所有人取得了收入，但可以免征土地增值税。 1.3 税率 1.4 应纳税额的计算 土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额，具体计算步骤如下: 第一步，确定出售房地产的应税收入总额。 第二步，依法计算允许扣除项目金额。 第三步，计算增值额。即以应税收入总额减去扣除项目金额算得。 第四步，计算增值率，确定适使用税率。增值率是指增值额占扣除项目金额的比率。 第五步，计算应纳税额。以增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。其计算公式为： 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 扣除项目的内容及扣除标准 –新房 （1）取得土地使用权所支付的金额（以下简称地价） （2）房地产开发成本：主要指开发土地和新建房屋及配套设施的成本。具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等项目。 （3）房地产开发费用 房地产开发费用=符合条件的利息支出+（地价+房地产开发成本）×扣除比率（5%以内） 房地产开发费用=（地价+房地产开发成本）×扣除比率（10%以内） （4）与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费包括在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。 房产企业：2税1费 非房产企业：3税1费 （5）房产开发企业的加计扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按地价和房地产开发成本之和，加计20%扣除，以调动其从事房地产开发的积极性。即： 加计扣除项目金额=（地价+ 房地产开发成本）×20% 卖旧房子：3项 取得土地使用权时支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 旧房及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本×成新度率 与转让房地产有关的税金费 卖地：2项 取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 转让环节缴纳的有关税费 【例】某房地产开发