新鸿意合肥太湖路项目整体定位与物发展建议(汇报版).ppt

新鸿意合肥太湖路项目整体定位与物业发展建议 项目研究的工作阶段划分 本项目位于合肥南边传统的居住区，临近金寨路城市南北主干道，通达性好 项目处于城市传统的居住区，居住环境好，商业配套完善 项目距离城市南北大动脉——金寨路只有150米，进入通达性很好 从城市规划上来看，合肥城市向西南方向发展，本项目位于城市发展方向的通道上 项目所处区域属典型城市老城区，高等院校和事业单位云集，居住氛围成熟，项目周边处于旧城改造阶段 1.中国科技大学 2.合肥联合大学 3.省物资学校 4.安徽大学 5.安徽医科大学 6.三十三中 7.太湖路小学 8.省电力试验研究所 9.省机械研究所 10.铁四局 11.省水利设计院 12.省城乡规划研究设计院 13.合肥水泥研究院 14.省电力设计院 15.市三医院 16.结核病医院 17.精神病医院 18.安医大附属医院 19.105医院 20.省人大 地块四至—三面为农民房、小商铺所包围，北向为科大 基地现状与技术经济指标 项目优劣势分析 项目界定 开发背景与客户目标 客户目标解析　 小户型受到市场追捧，销售一路走高；90/70政策的落实，合肥房价的不断上升和购房年轻群体的不断增加，小户型市场前景看好 区域竞争：旺盛需求下片区楼盘小户型全都售罄，去化速度快且价格一路走高 客户：众多企事业单位、高等院校和IT商业的工作人群，区内改善型居住需求正在强烈释放 区域传统意义上的居住价值加上较完善的生活配套，是满足客户城市居住需求的理想区位，片区内正在逐步开展旧城改造，改善型居住需求进一步加剧 片内云集了大量的高校教职人员、医护人员、事业单位准公务员和IT小老板、工作人员，为项目提供了充足的潜在客户 区域二手房的炙手可热印证了区内置业需求的旺盛 土地供应:土地出让以旧城改造为主，导致楼盘供给严重不足，小户型公寓处于卖方市场 老城区的拆迁改造成本大，加上目前城市建设重点在三大新区和马鞍山路沿线上，老城区土地出让严重不足 片区内可售的小户型均开盘就快速销售完毕，短期内没有新楼盘推出，未来一年区内小户型会供应量不足 小户型的总价优势和区内首次刚性购房需求人群的积累，小户型购买需求依旧旺盛 从项目本体条件中分析限制价格突破的可能因素 区域受政务区、经开区和滨湖新城的规划带动，又属于合肥上风口的老城区，城市居住价值凸显，未来必将成为城市高档住宅的聚集区 地段优越和完善配套是客户对区域的最大认知，环境破旧并未阻碍区内地缘性购房需求 区域内楼盘品质未跳出区域现状，忽略了区域购买力强的区内中高端客户，价格实现上难以突破 片区楼盘开发未跳出区域现状，产品品质都很一般，因此客户上也只是定位于相对低端，没有充分挖掘中高端客户的购买力 区域内创景花园虽然产品品质超出了区域的现状，但是营销上并没有准确传达，而且低估了区域客户的购买能力，价格也没有达到应有的高位 从项目本体条件中分析限制价格突破的可能因素 万科金色家园——位于老城区腹地，区域形象低端，地块规模小且狭长，面临轻轨噪音遮光劣势 区位：位于武汉内环老城区，江汉区汉口京汉大道与前进一路交汇处，周边为陈旧的老公房所包围，为传统区域认知度较低的老城 周边情况：南向被高达12米的轻轨所遮挡，东西北侧均为20年房龄以上的老公房及低矮民房，商业配套完善 规模小，总占地面积2.5万平方米，建筑面积15万平方米，容积率6.3；地块被主干道分割，北侧地块为一期，仅两栋楼 产品策略——户型创新，跃层设计规避先天劣势；大面积阳台赠送，打造超高附加值产品 南北跃式，保证每户都有客厅或主卧朝南，将二层走道空间私有化 树立高形象：15米挑高的豪华入户大堂和泰式风情的架空层泛会所，给产品烙上都市格调生活的精神层次标签 营销策略：跳出区域，界定自我高形象，展示先行 万科金色家园案例总结 朗钜御风庭：毗邻深圳国贸和东门两大商圈，配套成熟，但周边为农民房所包围，区域形象差 产品策略：建筑单体和户型设计上全面创新，从产品上发力，突破区域现状 树立高形象：设计客户感知强烈的整层空中花园式泛会所、园林和观光电梯，提供完美体验和尊贵享受 营销策略：通过样板间、售楼处等营造繁华在左，宁静在右，你在中间的都市新居住理念，突破区域现状 朗钜御风庭案例总结 片区主要客户以泛公务员、电子市场小老板、商场经营户和片区个体工商户为主，少量其他片区外溢客户 片区80%以上客户为地缘性自住客户，以泛公务员为主 核心客户：年轻时尚工作稳定，期待拥有自己的空间，主要关注区位、价格和形象 重要客户：主要关注区位、户型和环境，对小两房需求度较高 偶得客户：主要关注子女教育问题或者投资价值 高附加值：客户对高附加值高的产品兴趣浓厚 高形象：客户很关注高形象，集中体现在外立面、大堂、会所等公共设施 环保科技：客户对于环保科技还只停留在知道或者了解