江东日升项策划方案.ppt

项目营销策划 （SLOGAN）广告语 意识的来源，生态的空间 抽像的建筑 具像的生活 推荐案名：紫气 推广策略： 本案入市时机： 由于现阶段区域市场处于政策的调整期，以及交通环境的不成熟等诸多因素，所以，我司建议在本年度年末，初步试探市场，从而最终确定最佳的入市时机。 本案阶段性推广策略： 第一阶段， 以产权式酒店为跳板，打造项目知名度与美誉度 第二阶段 ，以写楼+商业为核心推广，突出项目特色建筑与商业潜能 第三阶段 ，以成熟社区为阶段性主题，展现社区文化，及持续发展观 价格策略：低总价/小户型入市，迅速拉人气，形成短平快销售战略 产权式酒店总价（主力户型50-80平方米入市） 写字楼总价（主力户型50-100平方米入市） 40万 80万 120-160万 60万 120万 注：商铺暂且不销售 销售及回款计划：实现一年半销售70% 06.11 06.12—07.3 07.4-07.6 07.7-07.10 07.10-0712 08.1-07.4 07.5 可销售面积：5万平方米 产权式酒店/写字楼各2万M2、商业10000M2 整盘销售均价约：8500元计算（产权式酒店、写字楼）市场加权法 年度的总销金额约为：3.4亿 70%：2.38亿 月均销售额约：1888万 1000万 3000万 8000万 8000万 8000万 6000万 类似成功操作项目经验 项目组成员配置及简介 文津国际产权式酒店经营模式借鉴：  ????购买一套文津国际酒店每年即可获得固定的投资收益金额。针对不同的客户需求我们提供两种方案供客户选择： ????方案一：对无需自住的客户而言： ????首付30%，即可获得五星级酒店客房70年的产权+10年固定租金收益(固定收益为购房款8%的租金收益) ????购房十年内0开销，业主无须负担水费、电费、电视费、供暖费、管理费等在使用过程中所发生的相关费用 ????方案二：对需要自住的客户而言： ????首付30％，即可获得70年产权的五星级酒店客房+10年固定租金收益(固定收益为购房款7%的租金收益) ????购房十年内0开销，业主无须负担水费、电费、电视费、供暖费、管理费等在使用过程中所发生的相关费用 ????自住功能——每年拥有平季21天的免费居住期 ????注：业主在客房出租期间所收取的租金除偿还月供以外每月还有盈余；并可优先成为文津国际俱乐部的会员。  江东日升项目组成员名单与简介： 谢 谢 下面是讨论时间 被访者所在的企业性质 写字楼使用状况调查： 从企业性质看：目前宁波还是以私营、合伙公司为主（占59%），这也与宁波市总体的企业结构相吻合。私营企业虽然规模不大，但数量众多，占据半壁江山。 然而，中外合资与外资企业 也占了总数的17%，由于其对办公场所的要求高，也成为高档物业主抓的对象。 从右图可以判断：目前宁波的企业主要还是以贸易为主，而据我司深入调查，一般可以分为以下几种：本地的贸易型公司、宁波郊县的厂家或公司在宁波设立的办事处与外地公司设立的分公司。 作为一个港口城市，对外贸易占全国四分之一的宁波来说，贸易型公司较多是可以理解的。 从调查中发现，目前的办公面积还是以小型为主，尤其是50-100平米最为集中，成为需求的拐点。但是，200平米以上呈明显上升， 因此也形成了100-200平米是面积需求凹区间，通过上下图表的交插分析，从被访者所在单位员工数量就不难看出了，宁波企业发展状况、企业实力与需求面积是成正比。这充分说明，中型企业在宁波数量较少，同时如果大面积的办公楼休量大，还是有一定客层的。但重点在于大面积办公的公司一般都集中在中高档物业中，如何解决电梯、停车位等配套问题才是宁波写字楼市场发展的关键。 再次购房意向调查： 此次调查，我司针对被访者的再次购房进行研究，其中，有意向再次购房者占90%，考虑两年内再次购买占了50%。充分说明，宁波地产消费潜力较好。 对于购买办公场所，被访者其中有60%，希望购买写字楼，而有24%希望租用。然而他们共同的目的很明确：改善现有的办公环境（37%），其次是投资（33%）。从写字楼的消费层面进一步说明：宁波的地产消费实力强。 对于购买商铺，被访者中79%用来投资，同时 50-100平米面积需求极其旺盛，这与宁波现阶段小型商铺繁多的现状有直接性的关联。 对于购买（租用）产权式酒店，需求面积50-80平米是市场的黄金区间，而总价40-80万、120-160万造成了市场的凹型区间。说明消费者对于产权式酒店，认同两个方面点：总价低、面积大、配套服