关于我市城区房地产市场调查和思路.docVIP

促进房地产业健康发展 着力破除城乡二元结构 ——关于我市房地产业的调查与思考 王 志 强 房地产业作为国民经济的支柱产业，保持和促进其持续稳定健康发展，对于带动相关产业发展、拉动内需和经济增长，对于增加就业岗位、增加财政税收，对于提升城市品位、增强城市魅力，对于改善居住环境、提高生活质量，对于破除城乡二元结构、促进城乡发展一体化都具有重要意义。 房地产市场是当前各级政府、人民群众、开发企业以及社会各界都非常关注的热门话题之一。在国际金融危机和国内宏观经济步入调整期的大背景下，大多数一、二线城市的房地产市场延续了去年下半年以来的调整态势，呈现出房地产投资规模减小、空置面积增加、销售面积下降、市场成交低迷、商品房价格回落等特点。据中国房地产业协会负责人透露，截至2008年8月底，全国商品房空置面积达1.3亿㎡，同比增长8.7%。今年下半年以来，全国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期，房地产市场逐步由狂热转向理性。最近，各级政府陆续出台降低房屋交易税费等政策刺激楼市，支持和鼓励市民购房，以保持房地产业及整个国民经济持续稳定健康发展。 我市房地产市场状况如何，房地产业在全市经济社会发展中有着什么样的作用，如何保持和促进我市房地产业持续健康发展，带着这些问题，本人最近走访了有关部门及邻县（市），与业内有关人士进行了座谈了解，作了一些初步的调研与思考，现整理报告如下。 我市房地产市场的情况与特点 据调查，近几年来我市城区房地产开发情况如表（一） 高邮市2002年以来城区房地产开发情况统计表（一） 单位：万㎡、元 02年 03年 04年 05年 06年 07年 02-07 合计 08年1-9月 同比 % 施工面积 17.47 32.65 56.39 86.62 74.07 91.88 359.08 82.56 9.7 其中新开工面积 14.42 18.92 43.42 42.76 49.38 62.20 26.02 -36.84 竣工面积 6.88 20.81 22.64 40.44 42.74 33.21 166.72 销售面积 5.58 16.52 19.78 24.05 46.74 47.73 160.40 31.6 3.5 其中 商品 住房 8.42 11.08 17.89 32.34 38.62 占70% 商业营业用房 8.05 8.7 6.08 14.30 6.22 占28% 商品住房销售均价 1200 1400 1580 1758 2220 2400 11.4 空置面积 4.13 9.8 11.35 15.84 27.84 22.76 47.4 注：销售面积中还包括办公用房等。 从表(一)中可以看出，我市城区房地产开发经历了一个起步-快速-平稳发展的阶段，其特点是： 1、开发起步较迟，发展速度较快。从开发建设的规模看，2002年开始起步，当年施工面积不足20万㎡，新开工面积不到15万㎡，竣工面积在10万㎡以下；2004年起进入快车道，当年施工面积首次突破50万㎡，2005-2007年施工面积分别达到86万㎡、74万㎡、92万㎡，竣工面积分别达到40万㎡、42万㎡、33万㎡；2008年受大环境大气候的影响，我市房地产市场转入调整期，1-9月施工面积82.56万㎡，同比上升9.7%，其中新开工面积26.02万㎡，同比下降36.84%。 随着房地产开发规模的扩大，房地产开发企业也不断发展壮大，城区各类有资质的房地产开发企业从2003年的31家发展到目前的55家，注册资本超过10亿元，其中注册资本5000万元以上的有3家。55家开发企业中，具有二级资质的15家，三级资质的40家；本地企业27家，外来企业28家。特别是通过招商引资，浙江等地区一批开发企业在高邮落户，他们凭借其雄厚的资本实力、先进的经营理念和超前的规划设计等优势，逐步成为我市房地产开发的主力军，同时也带动了本地房地产开发企业的发展。 2、市场需求旺盛，结构愈加合理。2002年城区商品房销售面积仅为5.58万㎡，2003年为16.47万㎡，2005年达24万㎡，2006、2007年销售面积均超过45万㎡，5年增长7.5倍。但今年以来，商品房销售的旺盛势头有所减弱，1—9月共销售31.6万㎡，同比增长3.5%。从销售商品房的用途看， 2003年商业营业用房占整个商品房销售的48.7%，2004年为44%，这为增加就业、发展服务业提供了必备的基础条件。2005年以后，商品住房在整个商品房中所占比例不断上升， 2007年达80.9%，商品房的供应结构愈加合理。与之相适应的商品住房面积构成也不断优化，以适应不同收入人群、不同家庭的需要。2006—2008年9月，城区共销售商品住房10486套，其中70㎡以