莲花池街道关于物管小区、成规模小区管理存在问题探索及对策建议.docVIP

XXX街道?关于物管小?区、成规模小区?管理存在问?题探索及对?策建议 随着城市住?宅商品化的?快速发展，与之相适应?的物业管理?作为专业化?、社会化的房?屋管理形式?已在全国各?地实施。物业管理经?过十几年的?发展，不再单纯作?为一种房屋?管理模式，其已更深层?次的触及到?城市管理层?面，成为服务群?众、社区建设、城市管理不?可或缺的一?部分。当然，我们在肯定?物业管理在?此期间取得?成绩的同时?，已看到其存?在的一些问?题，这对于完善?物业管理体?制是十分必?要的。因此，就对在平时?工作中发现?社区物管小?区、成规模小区?物业管理中?存在的普遍?性的问题进?行剖析，并提出对策?建议。 一、存在的主要?问题 （一）开发商遗留?问题“悬而未决” 开发商修建?住宅小区规?划的不完善?性，缺少必要的?配套设施，对住宅小区?用工材料存?在质量的劣?质问题。所以小区工?程建设的遗?留问题是形?成物业纠纷?主要原因，也是物业管?理健康运行?的最大难题?。 一是工程质?量把关不严?。安置一、二小区房屋?在质保期内?就出现一些?质量问题，比如存在屋?顶漏水、地基裂缝、地下车库漏?水、排污、排水系统不?畅、消防系统不?能正常运行?等大的维修?问题责任权?利不清。 二是配套规?划建设不够?。开发商在修?建住宅小区?时，为了减少建?设成本，常常未严格?按照规划建?设公共建筑?和共用设施?，如绿化、花池、活动场地、停车位、物业用房等?，造成居民把?自身未享有?的利益怨气?迁怒到物管?公司头上，造成物管公?司和小区的?管理压力增?大。 三是遗留问?题纷繁复杂?。2008年?前修建的小?区，水、电未安装一?户一表，设施设备年?久老化，损耗较大。如近期的碧?水槟城常出?现停电现象?，经查设备设?施老化，私拉乱接现?象严重，电工人员维?修知识不够?，造成该小区?多次停电。 （二）物管公司服?务能力“参差不齐” 一是对接工?作不够严谨?。清泉银座小?区在与上个?物管公司对?接工作中，存在不仔细?交接工作问?题，发现了对接?工作工作存?在的问题，也不及时要?求解决。造成问题“滚雪球”一样的增加?，而以前遗留?问题却没有?及时解决。旧矛盾和新?的突发矛盾?，最终使业主?前期物管遗?留问题不满?转嫁给新的?物管公司。而物管公司?又通过各种?名义要求业?主缴纳费用?进行小区维?修，造成业主对?物管公司的?不信任，矛盾困惑顿?生。 二是小区规?划存在偏差?过大。滴翠名园和?华升园的规?划范围问题?，由于先前不?存在华升园?小区，而是由龙马?潭区检察院?出让土地，修建的住宅?小区。所以原有的?小区规划出?现了新的问?题，而小区验收?图纸却没有?及时更新。所以对新的?小区的图纸?和相关资料?存在缺失，造成小区矛?盾出现时，难以有效进?行解决和化?解。 三是服务能?力有所欠缺?。挂靠物管公?司较多，物管公司管?理水平参差?不齐，服务质量差?，收支不透明?，时有违规收?费现象。使业主不能?明明白白消?费。产生矛盾后?，又无法及时?有效地协调?处理，缺少评判依?据，业主与物管?公司对物管?的服务品质?和收费标准?存在分歧。物管公司服?务理念有差?异，收费至上，确服务不到?位。而是以管理?者自居，态度强硬。减少服务，侵占业主利?益，引起业主不?满。物业服务人?员素质偏低?，年龄相对偏?高，文化水平偏?低，缺乏正规的?培训，服务意识差?，造成业主被?盗、小区卫生差?、管理混乱等?现象。 四是物管公?司权属不晰?。物管公司事?权属市上，业务指导是?市、区住建部门?和房管局物?管科。有关条例规?定街道、社区有监督?管理的责任?，其实根本没?法进行监督?管理，物管公司已?不接受监督?管理。街道、社区没有事?权进行监督?管理。 五是与社区?管理界限不?清。物业组织引?导的职能还?没有纳入，出现断档，居民前来社?区投诉，社区却认为?与己无关，是物业的事?，使物业与社?区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭?建的拆除工?作，物业的职责?仅能是及时?发现、及时报告以?及进行劝阻?，具体拆违的?工作却由社?区配合区有?关部门进行?。同样，《物业管理条?例》中也明确了?物业企业在?小区安全工?作中的定位?是“秩序维护”而非安全保?卫，所以在综治?工作中，物业公司将?配合公安、社区等部门?开展工作而?非综治工作?的主体。 三、业委会运行?机制“建而不全” 一是业主对?物业管理认?识模糊。多数业主不?能正确处理?维权意识与?责任意识的?关系，对《物业管理条?例》不了解或知?道一点，对物管企业?的服务要求?往往会超出?合理范围。例如：安置一二小?区反映最多?楼顶漏水、业主占用公?共通道、绿地等问题?，业主认为该?物管公司的?事，但物管公司?的确无权处?理，业主往往