休闲娱乐酒店可行性投资的研究的报告.docVIP

休闲娱乐酒店” 可行性投资研究报告 目 录 1.服务项目定位和市场前景分析 2. 项目SWOT分析 3.项目规划定位（附表1） 4.投资建设进程（附表2） 5.总投资预算（附表3） 6.经营收入预测（附表4） 7.运行成本合计（附表5） 8. 投资回收（附表6） 9.结论 10. 避免误区 附：筹建开业项目工作内容 前 言 根据本人多年从事休闲娱乐类企业筹建和酒店管理岗位，曾组织筹备多家高星级酒店，结合服务行业演变和发展趋势，总结消费者需求，因本人只对如东县“港汇国际温泉会所”，“英皇娱乐卡拉ＯＫ”进行实地考察，没有对消费群体的需求和消费能力详细深入地了解，综合对行业现状和该大楼建筑现状来分析，浅谈我个人意见，仅供各位老板和日后相关人员参考。 1.服务项目定位和市场前景分析 投资服务业，怎样选择服务项目的组合，投资规模和投资回报率的 大小。对于投资者来说，是未来投资项目能否成功的关键。 1.1项目背景：通过本人对酒店相关行业的认知，目前，以洗浴桑拿、夜总会形式的专业场所正以较高的经营利润快速发展，逐渐形成了与传统形式酒店激烈竞争的态势，正成为金融危机复苏期一些中、小企业投资转型和规避行业风险的投资新宠。 1.2项目定位：根据本大楼的地理位置和本区域商业环境，结合该楼原建筑格局及楼层分布，实际可使用面积约为5500㎡，针对如东县现有桑拿、卡拉ＯＫ消费群体市场和价格情况的了解，建议定位为“以中高端桑拿会所、卡拉ＯＫ夜总会为经营主体，并配备贵宾会员休闲时尚客房的休闲娱乐型的综合性酒店”，较为符合市场需求和可行性。 1.3功能规模定位：桑拿会所可分为大众区（中端市场）营业面积约为2500㎡、贵宾会员客房区约为800㎡。卡拉ＯＫ夜总会约为2200㎡。 1.4依照我看法，以上项目定位和功能规模定位明确了该项目的经营方向。 1.5必须对后院场地进行改造加建，增加营业面积约500～800㎡，否则该项目的功能布局受到不合理的影响。 2.优、劣势分析 2.1优势 （1）随着人们对消费理性的回归，和如东城镇居民人均可支配收入的提高，对休闲养生、商务娱乐经济实惠的生活方式有着更新要求，已成为消费时尚理念，而“休闲娱乐型的专业俱乐部”恰恰能填补市场空缺。 （2）本项目主要是以洗浴休闲、卡拉ＯＫ夜总会二大经营项目功能为主体，就正能满足晚间餐后的商务应酬、联络客户感情、发泄调节工作紧张压力的最好的休闲娱乐场所。 （3）本项目所在地紧靠如东城内成熟商业经济中心；连接经济开发区；高档社区，有着近80辆的停车位；十字交通街口，有符合气派的大堂和外立门面及户外广告展示面。 （4）该项目是典型的休闲夜总会，紧邻区域餐饮集中地，对客户的综合吸引力较大。一个新的休闲娱乐酒店品牌形象可以建立起来。 2.2劣势 （1）该大楼内部建筑结构原为办公用房，功能性设计存在缺陷。单层面积较小，形成人员动线不畅。经营管理成本上升。 （2）桑拿、卡拉ＯＫ项目受政策因素制约，对特殊从业人员资源的依赖及人员招聘、培训有一定难度。 （3）随着当前招工难的问题，员工工资水平的提高，人力成本将大为增加。 （4）模式容易被他人所复制，装饰风格周期性短，行业竟争较为明显。保证对前期投资的回收存在着不确定因素。 3.项目规划定位 3.1项目楼层定位；（草案） 表1 楼层 项目用途 项目面积㎡ 说 明 一 层 洗浴接待大厅，男、女宾更衣浴区 900 更衣箱约为180个 夜总会电梯厅（公主带客） 100 桑拿和夜总会分别为二个独立大堂 二 层 水吧、小卖部、休息大厅、茶餐厅、卡座 700 可容纳80个人 汗蒸房、棋牌房、日式房、大包厢 三 层 休息包房、保健按摩房 700 约25包厢8个保健按摩房、可容纳70个人 四～七层 夜总会接待大厅、包厢、商务包厢 2200 约45个包厢 八～九层 贵宾会员专区（豪华多功能商务套间） 800 约15个包厢 地下室 员工生活区或男浴区 400 合计 5500 3.2接待能力：以上所统计桑拿会所每日最高可接待能力约为300人，夜总会开房比率90﹪计算，每日可开房40间，贵宾会员专区开房比率90﹪计算，每日可开房13间。 4.投资建设进程 4.1日程安排：根据本人经验，结合筹建常规，我们将本项目的整个筹建期限设定为7～8个月。其中市场调研期和图纸设计期的相关工作须在5月份完成。 表2 序号 日程表 完成项目 月度计划 3月 4-5月 6-7月 7-10月 10-11月 1 调查研究期 2 图纸设计期 3 招投标启动期 4 全面装饰期 5 竣工开业期 4.2组织结构：根据实际情况，我们将在筹建期以循序渐进的方式，尽快组建项目