房地产的项目可行性的研究的报告详细版.docVIP

昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目录 第一部分 宗地评价 2 一、宗地基本情况 2 二、区域板块分析 2 三、环境评价 3 四、交通条件 3 五、市政规划 4 第二部分 区域市场分析 6 一、周边楼盘状况 6 二、价格及客户群体分析 7 第三部分 项目SWOT分析 8 一、地块SWOT分析 8 二、项目分析总结 9 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 10 一、项目经济技术指标 10 二、项目投资测算表 11 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 12 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 13 第一部分 宗地评价 一、宗地基本情况 目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅1公里。 目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析 宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。 纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地块将会很稀缺。 宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价 宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区） 周边医院：漯河市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、漯河小学商业：罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小学 - 干河陈乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107国道朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口 - 黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校 - 五一路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口 - 三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口 - 朱庄 - 28路总站北站(北环路口) - 金山区管委会 - 三和木业 - 市八中 - 西华路口 - 铸造厂家属院 - 水泵厂 - 四中 - 三五一五工厂 - 光明路口 - 中州家具城 - 市烟厂 - 火车站 - 中华市场 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城公疗 - 郾城电业 - 辽河路口 - 淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河路口 - 黄山路口泰山路口 - 总站(北环路口)董庄 - 双汇国际花园 - 农机监理站 - 铸造厂 - 银鸽小区 - 金山桥南口 - 光明路北口 - 鑫海地水轩小区 - 万祥街 - 万顺街 - 204仓库 - 市烟厂 - 中汇广场 - 漯河新天地 - 文化路口 - 五一路口 - 国美电器 - 人民路口 - 民主路 - 牛行街口 - 电脑城 - 市报社 - 市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环