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浅谈物业管理 继1981年中国第一家物业管理企业成立至今，中国物业管理行业已历经30年的发展，随着中国经济的快速发展和人们对物权概念的不断深入理解，物业管理的作用也已经被人们理解，行业的法律法规也逐步规范和健全，服务理念日益深化和提升，物业管理行业因其快速发展和创造的社会价值，已成为保障社会和谐发展的重要行业之一。而未来的物业管理行业30年又会发生怎样的嬗变？发展商将继续主导行业发展中国物业管理行业的兴起最早得益于中国住宅的商品化发展，通过服务房地产开发企业，来提高商品房楼盘产品的附加值。客观的说，在物业管理发展初期，如果没有房地产发展商对物业管理的重视和支持，物业管理行业很难发展的如此之快。尽管政府主管部门的大力推行建管分离，但在现实环境中，大部分物业管理企业还是依附于发展商的下属机构，很难独立行使物业管理的责任和权利。同时???在中国房地产产品交付标准和法律缺失的情形下，由于房产产品的缺陷而导致物业管理正常工作受阻、营运管理成本高企，甚至还留有安全隐患，这时物业公司只能采取隐瞒、回避的方式对待支付费用的顾客。事实上，发展商在项目的规划设计、施工到销售和日后的管理过程中都需要物业管理专业机构的深度参与，而在实际工作中，发展商在前期施工建设时期对涉及后期营运和管理的意见或建议的重视程度还是不够，由此导致后期物业公司不得不投入大量的精力帮发展商处理各类工程遗留问题，物业公司真正用于物业管理工作的精力少之又少，甚至还要帮发展商完善产品，使物业管理行业成为了发展商的售后服务机构。同时，为了房屋的顺利销售，发展商从营销层面大量向顾客宣传未来的服务，而后期由于承诺的服务内容是物业公司力所不能及的，使业主在入伙后感觉货不对板，从而对物业管理企业不满。物业管理费的高低也成为发展商为了达成销售目标比较关注的指标，因此制约了物业管理费价格的市场化。物业管理的类型将逐步细分随着社会分工的进一步细化，物业管理服务的范围也会更细化，而不再是现在我们所看到的，具资质的物业管理企业可以通杀，既可以管住宅、也可以管学校、还可以管商业和厂房。其实，不同类型的物业在日常管理中，其专业化的要求和差别还是很大的，住宅顾客的需求点和学校物业的需求点是不同的，工业厂房顾客的诉求点和办公楼宇顾客的诉求点也是完全不同的。我相信，在未来的时间内，物业管理行业将逐步细分市场，更强调专业化的管理，即展会管理需要由擅长管展会的物业公司承接、城市区域管理由擅长此专业领域的机构承接等，这样也对物业管理企业的专业、细致的服务提出了更高的要求。物业管理行业的市场细分，不仅有利于突破保安、保洁、保绿和保修等传统的劳务型运营模式，更能够促进物业企业真正从客户服务的角度延伸业务领域，例如，对高端别墅项目在基础服务的基础上，为客户提供的私人房屋托管、私人园林养护、代为接待亲朋等针对性的特色服务；对酒店式公寓的业主提供酒店经营的服务等，通过市场化的专业服务为顾客提供更专业、细致的服务，提高企业价值。物业管理的专业化程度更高在低碳环保理念和节能技术盛行的今天，大量新技术、新材料和环保技术的应用，也促使物业管理公司必须提高自身的专业化程度，通过新技术、新材料、创新的管理方法提高项目的智能化程度；通过进一步细化、明确物业管理服务的标准，提升项目管理与服务的质量；通过采用各种节能降耗的措施，减少日常维护和运营的能耗，降低客户需要支付的管理成本……这都是物业管理企业在发展中必须面对的课题。事实上，物业管理的核心产品是管理，通过高效率的管理，延长设施、设备的使用寿命，延长建筑物的使用寿命，而优质顾客服务是物业管理永恒的主题。但由于目前国内物业管理的发展才经历了30年，而且大家都是在摸索中理解和实施物业管理，所以，很多企业对物业管理的核心产品并不了解，行业的专业人才也十分缺乏。同时，顾客对物业管理好坏的关注点也仅仅停留在小区环境的干净整洁，服务人员是否有礼貌等感观接受状态，而对于物业管理真正的核心价值“延长设施设备的作用寿命，延长房屋的使用寿命”的关心少之又少。物业管理的法规将日趋完善由于物业管理行业在中国发展时间比较短，且行业本身发展尚不成熟，使得物业管理行业也出现了服务质量参差不齐、业主投诉问题不断的现象。更重要的，未来市场上将涌现出大量的如：设施、设备的保养和更新，房屋老化，钢筋锈蚀，社区配套的垃圾站、公厕等修缮或更新等问题，大型设施、设备维修基金的不足，从而促使政府主管部门必须要加快规范物业管理行业的相关法律法规的工作进程。结合《物权法》的颁布，未来政府主管部门将更多地向市场角度出发，思索如何提高顾客对共同拥有物业的认识意识，如何判断物业管理公司的管理失误，并建立起相应的法律法规，促进行业逐渐迈向规范、有序的道路。让顾客愿意付钱在物业管理市场日益竞争激烈的今天，由于人们的生活水平提高了他们对工作、居住