闽宁生活文广场项目终营销报告.pptVIP

2015年度年末营销执行策略 活动促销 价格调整 产品升级 客户挖掘 销售内场通过暖场活动+特价促销 销售外场以行销拓客，巡展活动为主走出去引进来，扩大客户基数 针对美食城，赋予新的产品定位 拉动政策支持开拓新局面 调整已售商铺报价及未售商铺优惠，制造项目升值，稳固客户信心 准备开盘及封顶活动，提升区域客户的品牌实力信赖度 强销期组合策略总纲 第一步 第二步 第三步 第四步 强销期组合拳，内外场都要硬，执行力是关键 一、客户挖掘 梳理完成交客户后，可以看到，项目成交及来访客户来源基本呈散状分布，但有两个区域的客户呈“抱团”之势，一是闽宁当地客户，二是西吉移民客户较多，我们按图索驥，针对这两区域客户我们需要制定不同的宣传及销售对策： 针对闽宁本地区域客户： 1、新宣传单区域再次覆盖闽宁村镇，同时电话邀约前期客户每周五【主麻日】到项目上领取到访礼品，用礼品赠送增加到访量。（备注：礼品为10元以内暖手宝、食用油、毛巾套盒等）。 2、继续开展“老带新”及“客带客”奖励措施，增大群众基础。 3、通过封顶开盘及感恩答谢等活动，不断蓄积人气，不断炒热项目。 强销期组合策略 1、渠道深耕，按图索骥 在村镇集市上定点、定时，登记信息发放礼品及宣传单，造成客户排队领礼品，制造声势，扩大宣传。同时，借助中鹰置业行销团队，进行报表跟踪及主动索取，提高蓄客量。 下乡条幅机墙体喷绘，简单明了，在村乡道路上及人流密集区域做信息覆盖，让下乡宣传落到实处。 行销报表 下乡拓客宣传—— 定点造势、发放礼品、下乡条幅、下乡墙体喷绘 一、客户挖掘 强销期组合策略 1、渠道深耕，按图索骥 （1）针对西海固区域客户：一、针对外区域客户，针对性的设计宣传单；二、由开发公司从政府部门获取闽宁镇计划中的生态移民定点区域；三、行销团队5-6人组成，一辆宣传车，4万份宣传单，用7-10天的时间去西海固，重点做外拓宣传，报表留电，积累新客户； 一、客户挖掘 强销期组合策略 2、穿山越岭，远道取经 外出派单所需物料 备注 序号 物料 数量 外拓7-10天 1 DM宣传单 4万份 针对西吉客户的A4宣传单 2 名片 200/人，除名片外，需要将手机号留宣传单空白处 3 发单外拓人员 5名 开发公司3名，销售2名 4 司机 1名 甲方提供 5 车辆 1辆 7座商务车 6 X展架 区域鸟瞰图1个，单体商铺效果图1个 外拓区域集市定点宣传用 7 折叠桌 折叠桌一张，桌布配套 8 中介合作资料 空白认筹协议、二手房合作协议 9 宣传礼品 300份 5元以内 10 经费 包括住宿，吃饭，油费，过路费及每人20元意外保险费用 甲方承担外拓宣传费用，由甲方负责人保管 一、客户挖掘 强销期组合策略 2、穿山越岭，远道取经 外出7-10天，6人团队，1辆宣传车，4万份宣传单，300份小礼品，包含吃住油费过路费等，经费约800元/天，总的外拓费用约6000-8000元。 与西海固二手房中介合作，提供相关资料（宣传单、结构彩图、X展架、空白认筹协议）等，中介推介成交一套奖励3000元（折合优惠30元/㎡）增大战线联盟，深入挖掘当地区域长期盟友。 一、客户挖掘 强销期组合策略 3、跨越区域，联盟作战 外拓一周结束后，与外地中介联系，外加邀约现场登记客户，蓄客两周开展一次“周末巴士带客上闽宁看房+认购活动+刮刮乐”暖场活动，释放总裁特价房，短蓄短爆，集中促销。 开发商 二、产品升级 强销期组合策略 在封顶开盘仪式上，由政府领导共同揭牌“得一置业 闽宁创业广场”，让本项目由普通商铺成为政府扶植的“青年创业平台”，为配合这个定位，需要政府提供除就业补助外，其他的各种配套政策，“平民工程”成为“政府工程”，在剪彩仪式上，邀请相关媒体，给予热情报道，增强项目影响力。 一、牵手政府 创业致富 二、产品升级 强销期组合策略 二、丰富业态化——千姿百媚服装街 美食广场除4#商铺外，有可售商铺57间，目前销售仅6套，调研闽宁餐饮市场有几大特点： 一、沿街无证小饭馆较多，但档次较低； 二、宴会类特色大型餐饮尚无，难以满足区域百姓的参会需求； 三、区域服装类经营收益较高，但新区无此规划； 美食广场因体量较大，建议在临街区域以“美食、餐饮、娱乐”定位为主，3#内街区域可定义为“闽宁千姿百媚”服装街，带动整个广场的业态氛围及经营人气。 二、产品升级 强销期组合策略 三、产品多样化 提升利用率 退房客户中有6组客户选择购买小面积商铺，经过与未选房客户深入沟通，总体概括原因仍是“购买力不足”。解决如上问题需要从两方面入手： 一、美食广场1#及3#商铺，可以间隔着留出几间纯一层商铺，其余纯一层商铺可做商家一层门面二层合并经营，有效的丰富了项目产品选择，同时提升了商铺的利用率。 二