沈阳通和明－东方家园建议书.pptVIP

Page * * * * * * * * * * * * 东方家园改建项目消费群体研究项目建议书 呈送 呈送人：沈阳通和明市场研究有限公司 联系人：李辉 电 话：EMAIL：sy-tm@163.com 本计划书为沈阳通和明市场研究有限公司受东方家园投资机构委托而特别设计，其设计版权为沈阳通和明市场研究有限公司所有。计划书中含有沈阳通和明市场研究有限公司研究技术信息，因此未经版权人同意，本计划书不得提供给版权人之同业机构。 本公司承诺在处理与客户和调查对象之间的职业关系中接受ESOMAR规则的约束。 呈 送：东方家园投资机构 联系人：方经理 电 话建议书结构 一、研究背景与研究目的 4 二、商业地产市场研究的基本指导思想 5 三、总体研究思路 5 四、总体研究思路细分 7 五、项目执行14 六、研究内容设计：示例15 七、质量控制16 八、数据处理17 九、调研结果提交18 十、调研周期19 十一、项目预算20 十二、项目组成员21 附、沈阳通和明介绍22 研究背景与研究目的  东方家园沈阳明湖店是东方家园在沈阳地区建立的第4家门店，它座落于沈阳经济开发区沈辽路388号，（即宁官桥东200米处），道路宽敞，交通便利，乘坐206路、铁西新区二号线（以及即将开通的铁西新区地铁一号线）东方家园车站下车即是。地处沈阳经济技术开发区，更是沈阳城市西部开发计划的重点区域。明湖店规划用地面积33,263.40平方米，建筑面积39,149.22平方米，并拥有面积为19,800平方米，可以同时泊放283台车辆，其中包括8个货车位的大型停车场。 本次调研数据的最终应用具体须达到以下目的： 了解商圈内消费者的消费需求及对现有商业的满足程度，从而为本项目近期改造提供调查依据； 对三公里商圈内的商业项目进行普查，掌握该商圈商业项目的的一手数据； 了解周边商圈正在建设的商业地产项目，例如购物中心、超市、娱乐场所、健身场所等； 为东方家园未来的规划方向提供指导和建议。 商业地产市场研究的基本指导思想 项目前期分析 市场研究 市场定位 选择合适的项目 明确项目功能定位 明确客户定位 制定规避投资风险策略 城市规划研究 项目筛选 寻找城市规划增长点 根据增长点筛项目 市场调查 市场研究 项目定位 制定价格策略 制定竞争策略 项目定位 物业管理 经营构思 明确项目身份 提出商业环境要求 制定商业推广计划 物业管理理念 及经营构思 制定物业管理计划 提供技术及经营指导 改建设计要求 环境设计要求 改建设计创意 建筑语言选择 商业地产的投资风险很大，市场研究的目标就是将风险降到最低，并通过尽可能及时、准确的分析来争取最大的盈利机会。因此本次研究所涉及的内容应尽量全面、详实。 市场研究在商业地产开发过程各环节当中所起的作用。 总体研究思路 需求分析 供给分析 研究成果 市场潜力分析 经济环境的研究和生活结构的研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 商业发展规划和政策研究 区域业态结构的市场调查和分析 未来商业地产供应量分析 消费者行为的调查研究 立项条件研究 市场区域（商圈）界定研究 同类业态研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 调查目的与内容 该项目所在区域的结构对商业建设有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；此次调研包括： 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 调查范围 东方家园明湖店东至保工街，南，西，北到达的位置。（具体范围同客户沟通后确定） 调查对象 政府房管、土地、规划等相关人士及公共设施、交通体系等 调查方式 深度访谈 实地普查 文献资料收集整理 区域业态结构的市场调查与分析 调查目的与内容 区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 地区的商业地产 大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 调查形式 深度访谈 抽样调查或普查 调查对象 零