2011年4月房地产调控政策和市场走势分析.ppt

* *不少开发商通过降价打折、垫首付、送首付等方式促销； *有的开发商以个人房产典当，取得资金偿还银行贷款利息。 *也有一些企业开始采取低价转让项目、股权，降低发行规模和价格到海外上市、高成本借贷等方式寻求其他融资渠道。 * 宁波大红鹰公司公告称，公司以18％的贷款年利率，借款给广源房地产，这一利率远远高于银行一年期贷款基准年利率。 据了解，有的企业融资利率高达20－30％。 * 销售下降和信贷紧缩使得房地产企业资金不断趋紧，对行业运行影响是多方面的，对市场影响是两方面的： *可能会逼迫开发商压缩利润，压低房价以刺激需求，对控制房价非正常上涨，促进房价理性回归有积极作用。 *但市场往往出现越跌越不买，一旦造成成交量大幅度下降，市场信心受到重创，又可能影响销售资金回笼，继而影响到开发企业资金链。 * 不少城市出现土地市场出现流拍和退地现象。 2007年前三季度，部分城市出现土地拍卖楼面地价高于周边在售商品住房价格的情况； 但四季度以后，北京、南京、广州、深圳、杭州等城市都出现土地流拍现象。 * 主要原因： *一是开发商对市场前景处于观望， *二是资金普遍趋紧。 * 一些城市还出现开发商将前两年高价拿到的土地退回的现象，在社会上引起较大反响。 上海普陀区2007年招标成交的地王，是被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的普陀长风生态商务区4C南地块，2008年被开发商退回了土地管理部门。 * 这个4C南地块占地近27000平方米，2007年9月挂牌转让，经过440轮叫价，底价为3.14亿元被炒到了11.04亿元，成为“普陀地王”。 上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。 * 然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。 而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。 * 上海普陀长风生态商务区规建办常务副主任嵇启春说：“志成企业表示主动放弃这个地块，显示了在宏观调控政策下的，土地市场回归理性。” 志成退回的地块，通过走程序，准备重新推出上市，但地价很可能会低于当初的价格。 * 易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师殷冬明在撰写的“退地”背后的风险中指出： 对于上海这座城市来说，土地总是不愁消化的，至多是价格问题。 但是对于那些曾在两三年前的总体规划浪潮中大幅度圈地开发的二三线城市来说，那一块块即将被开发商退回的土地，如果土地出让金还没有全部到手(而这几乎是一定的)，那才是一场真正深刻的地方金融危机。 * 　他指出：地方政府在中国的行政财政收入体系里面处于一个非常尴尬的位置。 1994年分税制以后我国财权的集中度不断提高， 中央财政收入占全国财政收入的比重从1993年的22%大幅提高到2002年的54.9%。 省级政府的财力也从1994年的16.8%提高的2000年的28.8%。 省级以下地方政府的财权只有余下不到20%的水平。 可是，城市建设，土地开发，哪一样都不是省钱的事。 如果没有高企的房价作为土地一级开发成本的支撑，恐怕中国城市土地的开发速度还不到现在的10%。 * 3．有些政策没有考虑地域差异，对解决不同地区的不同问题研究和指导不够。 对处在不同市场发展阶段的不同地区没有区别对待，采取一刀切的做法，造成全国范围内市场的频繁震荡， 一方面有针对性的督促指导力度不够，使得问题突出地区地区的问题没有得到及时解决， 同时也影响到欠发达地区房地产市场的培育和发展。 * 4．有些政策出台后没有得到落实，影响调控的效果。 05年7部委出台的调控文件要求： “各地要着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量”， “加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为”； * 06年9部委文件出台的调控文件再次强调： “优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％”， “加大对闲置土地的处置力度”。 但以上政策落实情况很不理想。 * 土地供应量持续下降，闲置土地收回阻力重重。 受房价上涨因素的影响，开发商大量囤积土地，使得已供土地没有形成有效的住房供应，市场供应偏紧的状况得不到改变，平抑价格的调控目标不能见效。 *