合富辉煌2012年聚龙石湾项目发展战略和定位报告.docVIP

呈：聚龙集团 聚龙石湾项目 发展战略与定位报告 合富辉煌（中国）东莞公司 2012-11-20  目录 一、定位策略 1 （一）定位的基准原则 1 （二）定位思路框架结构 1 二、项目分析 2 （一）项目区位 2 （二）交通条件 3 （三）区域未来规划 6 （四）项目地段分析 7 （五）项目交通分析 7 （六）周边生活配套 7 （七）地块经济指标、现状分析、四至分析 10 （八）项目属性界定 12 三、市场竞争分析 12 （一）大石龙区域房地产市场分析 12 （二）石湾洋房市场小结 12 （三）石湾洋房客户小结 13 （四）石龙洋房市场小结 14 （五）区域别墅市场结论 15 （六）市场启示 15 四、SWOT分析 16 （一）项目优势： 16 （二）项目劣势： 17 （三）项目机会： 17 （四）项目威胁： 18 （五）规避项目劣势的交叉分析： 18 （六）规避项目威胁的交叉分析： 18 五、客户思考 18 （一）重点项目洋房客户的构成 19 （二）深度访谈客户分析 21 六、客户定位 24 （一）洋房目标客户定位 24 （二）别墅目标客户定位 25 七、发展模式案例借鉴 27 八、项目发展战略 30 九、项目定位 32 （一）功能属性定位 32 （二）市场占位 32 （三）产品定位 33 （１）从市场层面回顾： 33 （２）从深访客户需求层面回顾： 33 （3）从未来发展趋势分析： 33 （4）项目功能定位 34 （5）一期启动区产品类型及组合 34 （6）商业发展方向思考 35 一、定位策略 （一）定位的基准原则 原则一：源于市场，高于市场 以市场需求为导向，结合项目情况，打造迎合并适度引导市场需求的产品和居住文化，引领市场。 原则二：适度创新，差异竞争 在现有市场水平的基础上适度创新，形成市场差异化，实现差异化竞争优势。 原则三：风险可控，利润最大 在迎合市场需求和项目本体条件可满足的前提下，打造价值最大化的产品组合，追求利润的最大化。 原则四：树立口碑，延续品牌 本项目为聚龙在大石龙的首个大型标杆项目，必须借这个项目确立大石龙乃至整个东莞的影响力，树立聚龙品质地产开发形象，开拓更广阔的市场。项目定位可充分整合开发企业的现有经验和优势，延续和提升企业品牌。 （二）定位思路框架结构　  二、项目分析 （一）项目区位 石湾新城中心位置，莞北外拓第一站，区位优势明显 项目位于惠州市博罗县石湾镇新城区核心位置， 2010年石湾新城区规划总编修订成功，石湾中心区开始转移至新城区，并逐渐成为未来行政、办公、文体以及核心商业中心。 高起点，高规划，高增值的石湾新城区，众多重点市政工程已经陆续建成并投入使用，市政配套逐步完善，城市主要交通要道兴建、改造工程全面启动，交通网络全部升级，良好的发展前景及政策支持，吸引了众多中外投资商的加入，中兴通讯、北汽集团等一大批实力强劲的企业纷纷入驻，为新城区的崛起提供了强大的经济及产业支撑，石湾新城区城市全面升级，区域价值不可一日而语。2011年，拥有十家开发商入驻石湾，提升了当地的房地产市场热度，为石湾房地产进入快速发展提供有利基础。 而随着沙河大桥、兴业大道的通车，将大大缩短石湾到石龙新城区的距离，真正实现两地的无缝对接，在石龙土地供应量逐年减少的情况下，随着石湾新区的交通、环境与配套设施不断发展完善，项目所处区域必将成为莞北片区外延发展的新中心。 （二）交通条件 整体而言，随着兴业大道、沙河大桥以及东莞R2线城际轨道的陆续开通，本项目所处的石湾新城区未来将能够在15分钟辐射莞北、惠西片区，1小时辐射广深惠片区，交通通达性好，优势明显。 公路方面 1、现有公路交通路网： 对外交通方面，广惠高速、广汕公路与主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络，轻松达到珠三角地区。内部交通方面，石湾镇目前主要交通要道呈现“四纵一横”的格局，“四纵”指的是永石大道、兴业大道、石湾大道、四十米大道，“一横”指的是工业大道。 2、未来公路路网规划： 石湾镇对外交通主要形成“三纵五横”的对外交通系统，“三纵”是指：从莞高速公路、铁场大道、石湾大道；“五横”指广惠城市快速路、广汕公路、广惠高速公路、振兴大道。 石湾镇对内交通主要形成“六纵六横”镇区道路主干道系统，镇区内主干道的“六纵”指外环路、石湾40米大道、兴业大道、石湾大道、园区三路、明月大道；“六横”是指科技北二路，科技大道，振兴大道，兴业二路，兴业中路，沿江景观大道。 水路方面： 石湾镇临东江与沙河，水路航运便利，东江航线上可至惠州、河源，下可至广州、香港等地。建有年吞叶量达50万吨的石湾集装箱码头，货轮货运每天直达香港。而随着石湾镇红海口岸新区的正式启用，将为博罗西片各镇企业提供了更方便快捷的进出口通关服务，也将加大促进石湾水路运输的发展。 桥梁方面：