物业管理理论和实务-06第六章物业管理早期介入和前期物业管理－电子教案.docVIP

第六章 物业管理早期介入与前期物业管理 第一节 物业管理的早期介入 一、物业管理早期介入的含义 物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的整体功能 1、完善物业本身的功能 2、促进小区合理规划 （二）有效提高施工质量 （三）为验收接管后的工作打好基础 1、有利于准确的进行财务预算 2、有利于各项管理制度的建立 3、有利于人员的培训 三、物业管理早期介入的主要工作 （一）立项决策阶段 物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议 （二）规划设计阶段 物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法和建议 1、 养护、维修方面：建筑材料的选用 2、 日常管理方面 3、 日后服务方面 4、 物业自身方面 （三）施工安装阶段 物业管理企业在施工安装阶段的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施 （四）接管准备阶段 接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行： 1、 物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项 2、 在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作为依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。 3、 一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实施验收接管工作 4、 物业管理企业制定一系列的管理制度 5、 物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的管理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作 6、 建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑综合服务网络 第二节 前期物业管理 一、前期物业管理的定义 前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。 二、前期物业管理的内容 （一）管理机构的设立和人员的培训 物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。 （二）规章制度的制定 制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约。 （三）物业的验收和接管 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等 派专业技术人员前往物业管理区域，制定好接管验收计划物业管理企业应提前参与建设单位申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作准备接管验收登记表格1、 物业产权资料： 2、 综合竣工资料： 3、 施工设计资料： 4、 机电设备资料： 5、 业主资料： 1、 外墙不得渗水；? 2、 屋面隔热层、防水层完好，排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏； 3、 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差； 4、 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏； 5、 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整； 6、 内墙面： 7、 门、窗： 8、 楼梯无裂缝，钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；9、 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； 10、 开关安装牢固，开关灵活，接触良好； 11、 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常； 12、 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤； 13、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅； 14、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力； 15、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损； 16、 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 1、 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好； 2、 道路： 3、 室外消防设施： 4、 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚； 5、 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便； 6、 安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰