物业管理理论和实务-08第八章电子教案.docVIP

第八章 房屋维修管理 第一节 房屋维修管理概述 一、房屋维修概念及特点 （一）房屋维修概念 房屋维修的概念有广义和狭义之分。 狭义的房屋维修仅指对房屋的维护和修缮； 广义的房屋维修则包括房屋的维护、修缮和改建。 物业管理的基本目的不外乎3个方面： 使物业获取最大的期望收益； 使物业得到良好的保值和增值效果； 给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境。 而保证物业处于正常而良好的经营和使用状态，保证房屋足够的寿命，是达到上述基本目的的前提。 由于房屋的不可移动性，使其始终处于千变万化的自然状态及社会经济状态之中。不管房屋是否使用，它始终受到自然因素及社会经济因素的作用。 （二）房屋磨损概念 1．房屋的物理寿命和经济寿命 衡量一幢房屋寿命的大小一般有两种方式，即房屋的物理寿命和经济寿命。 房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限； 房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。 经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，具体见下图9.1所示。 图9.1 房屋的物理寿命和经济寿命 通常，物业业主关心房屋的经济寿命超过关心其物理寿命。这是因为业主作为一名投资经营者，考虑问题主要是从房屋的经济性角度出发，追求物业的经营效益及保值增值效益。 2．房屋的磨损 根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。 有形磨损。 有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。 这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。 一般情况下，房屋有形磨损产生的原因有两个： 第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到诸如摩擦、冲击、振动、疲劳，甚至火灾等外力作用而产生的物理上或物质上的磨损。 第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损，包括风、雨、酸湿气体及氧化作用，也包括非正常的自然灾害(洪水、地震、滑坡、龙卷风、冰雹等)以及生物因素(如白蚁、霉菌等)的影响。 事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果， 房屋有形磨损程度可以用以下两种方法进行度量。 用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。 ②用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。 无形磨损。 无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。 这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。 房屋无形磨损产生的原因有3个： 第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。由于这种磨损不会影响房屋的正常使用及使用功能，所以它不会产生房屋保养与维修问题。 第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。由于这种磨损会影响房屋的使用功能，所以它会涉及房屋的保养与维修问题，主要是房屋改造的问题。 第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。 无形磨损程度的衡量可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。 　 在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。 值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括其相应的土地部分价值。 综合磨损。 房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过