物业管理理论和实务-14第十四章.pptVIP

第十四章 不同类型物业的管理 第一节 居住物业的管理 一、居住物业的含义及分类 （一）居住物业的含义 （二）居住物业的分类 二、住宅小区的管理 （一）住宅小区的管理特点 （二）住宅小区管理的指导思想 （三）住宅小区管理达标考核要求 （一）居住物业的含义 居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。 包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。 是专业化物业管理的最大市场。 （二）居住物业的分类 居住物业按照不同的标准有不同的分类。 按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； 按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； 按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。 （1）独户住宅（single-family home） 不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。 （2）多户住宅（multifamily residences） 多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。 在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行管理。 多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。 合作物业 指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。 共管式物业 指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。 每个单元单独地进行估价和征税。 我国目前的现状 （1）单一业主 ①直管公房 ②系统公房 ③商品公寓 ④其他私人的独户住宅 2）多个业主 ①售后公房 ②高档商品住宅 ③一般商品住宅 ④经济适用房 （一）住宅小区的管理特点 （1）结构的系统性。 （2）产权的多元性。 （3）功能的多样性。 （4）内涵的社会性。 （二）住宅小区管理的指导思想 （1）服务第一，方便群众。 （2）自治管理与专业管理相结合。 （3）统一管理，综合服务。 （4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。 （三）住宅小区管理达标考核要求 1．管理运作 2．精神文明建设 3．房屋管理 4．房屋修缮 5．环境卫生 6．园林绿化 7．市政设施及道路维护 8．社会治安 9．住户评议 1．管理运作 （1）有健全的管理机构，并有固定的办公场所； （2）小区管理机构能发挥作用； （3）小区管理制度完善，制定了居民公约及各项专业管理规章、办法和工作考核标准，并建立住户回访制度。 2．精神文明建设 （1）注重精神文明建设，制定有居民精神文明建设公约； （2）小区内居民能自觉遵守住宅小区居民公约及各项管理规定； （3）文明居住，邻里团结，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共建文明住宅小区 （4）社会化服务质量好，开展优质服务竞赛 3．房屋管理 （1）住宅小区内房屋无乱搭乱建现象； （2）住宅楼阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻，不危及房屋结构与他人安全； （3）房屋的共用楼梯、走道等部位保持清洁，不随意堆放杂物和任意占用； （4）制定有便民收费办法，各种费用及时收缴，推行统收，减少手续，方便用户，费用收缴率应达98%以上； （5）房屋档案资料齐全，管理完善。 4．房屋修缮 （1）坚持房屋修缮制度，制定有便民措施，主动及时养护维修； （2）保持房屋完好，房屋完好率达到98%以上； （3）房屋零修及时率达99%以上； （4）维修质量合格率达到100%。 5．环境卫生 （1）小区内环境卫生设有专业队伍管理，管理制度落实； （2）经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达99%以上； （3）环卫设施完备，设有果皮箱、工具房、保洁设备、休息室等； （4）小区内不能有违章建筑，不能饲养家禽、家畜； （5）不能有污染环境、有害于居民身体健康的工厂和单位，不能有未达到国家或地方规定标准的污染物的堆放。 6．园林绿化 （1）住宅小区的公用绿地、庭院绿化和街道绿化合理分布； （2）小区人均公用绿地达到1.5平方米以上，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上； （3）有绿化专业队伍