物业管理理论和实务-10第十章电子教案.docVIP

第十章 物业租赁管理 物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地产市场的一个很大组成部分，也是许多物业管理者的主要业务之一。 有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。 为了做好这一项工作，物业管理者必须了解和掌握有关物业租赁的概念、相关法律规定、租约的制定和管理以及如何最有效地将所管理的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁定义 物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明： （1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。 （2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。 （3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在内，防止逃避租赁管理、偷逃税收的现象发生。 二、房屋租赁的法律特征 房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征： 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体现契约双方有偿，互利互惠的关系。 要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，并依法登记。 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法利益。即是买卖不破租赁。 租赁关系主体的法律要求。 其表现为： 租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。 租赁客体的法律要求。 有下列情形之一的房屋不得出租： ①未依法取得房屋所有权证的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③共有房屋未取得共有人同意的； ④权属有争议的； ⑤属于违法建筑的； ⑥不符合安全标准的； ⑦已抵押，未经抵押权人同意的； ⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； ⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。 三、物业租赁的分类 根据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类： 根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。 根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。 按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。 定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。 不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。 阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。 按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。详细内容在后面作介绍。 按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。 四、租赁登记与纳税 （一）租赁登记 根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。其具体要求如下： 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件： ①出租人应提交的证件：出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书； 委托代理出租时，房屋所有人委托代理出租的证明。 ②承租人需提交的证明：境内个人的身份证或户籍证明；境内单位（包括三资企业）的工商注册登记证明；境外人士的回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租