第一二三章房地产开发经营和管理.ppt

法院终审判决：资产评估机构不能从事房地产评估业务 资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。? ? 2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。 法院终审判决：资产评估机构不能从事房地产评估业务 一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。? ? 该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。 二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审查明，被上诉人京山腾达资产评估事务所进行房地产价格评估未满足上述条件，不具备房地产估价师执业资格，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具有从事房地产价格评估的主体资格。上诉人据此对被上诉人京山腾达资产评估事务所作出的房地产价格评估报告不予确认有效是正确的。 第1章 房地产开发概述 房地产业是国民经济的支柱产业？ 属于第三产业 是发展经济和改善人民生活条件的基础产业之一 房地产业是关联度高、带动性强的行业 投资规模占国民生产总值的份额 房地产业是国民经济的支柱产业？ 绵阳市房地产开发投资增长过快，与国民经济发展的不相协调,容易产生住房建设高投入低产出的突出矛盾，不利于房地产市场的健康发展。 我国房地产业的发展经历的几个阶段 1949年以前 土地和房产的私有制为基础 我国房地产业的发展经历的几个阶段 1978年以后 我国房地产业的春天。 我国房地产业的发展经历的几个阶段 我国房地产业的发展经历的几个阶段 （一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 权利(rights) 利益(interests)收益(benefits) （一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 （三）土地的概念 土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 （四）房地产的产权 具有排他性的绝对权和完全支配权。 （四）房地产的产权 面积误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 面积误差的处理方式 买受人退房的：房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的： 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还