第七章 通货膨胀和房地产供求.pptVIP

第七章 通货膨胀与房地产供求一、通货膨胀与房地产供给 一方面，通货膨胀带来物价、工资上升，导致住房供给减少； 另一方面，贷款利率在期间若未调整，住房开发的实际财务成本降低，有利于住房供给的增加。 二、通货膨胀与房地产需求 房地产价格年均增长率和通货膨胀率比较表 （一）需求热情高涨的原因： 1.土地资源的稀缺所带来的房地产的保值增值； 2.投资房产可以避免因通货膨胀所带来的损失。 （二）通货膨胀的两种类型： 1.预期通货膨胀，是在它发生之前就融入了公众预期和行为的通货膨胀类型。 2.未预期通货膨胀，是公众始料不及的通货膨胀，或至少在其到来之前人们没有时间对它做出充分调整的通货膨胀。 （三）未预期通货膨胀对房地产需求的影响 例子：假如借贷双方有这样一个借款合同，它根据5%的预期实际利率和5%的预期通货膨胀率，规定名义利率为10%（名义利率=实际利率+通货膨胀率）。现在假定最终通货膨胀率非常高，比方说10%。 （四）预期通货膨胀对房地产需求的影响 1.使公众所持有的平均货币余额减少 2.菜单成本，例如，消费者把手中的资产转化为房产投资 * 7.8 8.0 1980-1990 香港 6.0 14.4 1972-1983 新加坡 4.8 8.5 1950-1985 澳洲 9.9 11.1 1963-1986 新西兰 7.0 11.0 1964-1987 日本 7.6 11.5 1970-1988 英国 通货膨胀率 房地产 年份 国家或地区 *