第二章——物业管理的组织形态和特征.pptVIP

物业管理 学习目的 掌握业主大会与业主委员会的概念、职责及产生条件 掌握物业管理企业的权力和义务 理解物业管理参与者之间的关系 理解物业管理的本质 掌握物业管理的发展特点 2、业主大会 （1）业主大会的概念和性质 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2）制定、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3）选聘、解聘物业管理企业； 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 （4）业主大会会议 1）首次业主大会召开条件 已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十； 已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已满一年； 已交付使用的物业建筑面积不足百分之三十，但交付使用已满两年。 具备上述三个条件中的一条，即应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 2）首次业主大会的筹备 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 3）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。 4）业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。具有投票权的业主，可以在需要投票表决的决议、决定、事项中行使投票权。 5）业主大会的召开与决定 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效，应当于会议召开15日前通知全业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 对于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会的决定对所有业主都具有约束力。 大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告 5）业主大会的会议类型 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 定期会议 (一般每年召开一次) 临时会议（一般是一事一议） 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。 （三）业主委员会的职责 （四）业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任期由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定，一般每届任期两年或三年。 业委会届满3个月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。 业委会一般由5－15人组成。 （五）业主委员会会议 业委会会议的组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定。 经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。 业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会委员不能委托代理人参加会议。 案例分析 停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先