2006年新政策下的小户产品专题研究.docVIP

新政策下的小户型产品专题研究 上海功夫堂投资管理有限公司 2006-10-20 要点提示 国六条细则出台以后，关于住宅供应结构的争论逐渐平息，各类业界人士开始审慎考虑未来住宅的产品规划问题。在组合、挑高等政策受限制的情况下，作为70%的90平方米以下那部分产品的规划需要体现“小、精、全”的特色，房型面积减少，但功能不缩水。另外绿色住宅、节能住宅等反映住宅未来发展趋势的新技术、新方案要继续积极推广，这样才能保证政策后规划的楼盘不走低档次、高密度的老路。 本专题报告就是在这种政策大势前提下，结合市场上面世的小户型产品特点，对于小户型产品的未来设计趋势做说明。另外也介绍了绿色住宅及其应用情况。目 录 一、新政策改变住宅市场供应格局 3 二、小户型产品规划和房型设计 7 [一]90平方米以下房型设计原则 7 [二]90平方米小户型的房型常见问题 8 三、小户型典型楼盘产品解析 10 [一]拆分式小户型 10 [二]点式住宅中的小户型 13 [三]条形小复式房 14 [四]紧凑式两房三房 15 [五]一房一厅的设计演变 17 四、90平方米以下住宅的产品升级 18 [一]小户型装修装饰设计 18 [二]保温节能材料的应用 19 [三]绿色住宅小区 20 一、新政策改变住宅市场供应格局 2006年5月29日九部正式颁发宏观调控细则国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 2006年7月13日建设部出台国六条解释细则 建设部１３日正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（以下简称《意见》），总量与项目结合的原则。规定自２００６年６月１日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到７０％以上。住宅设计采用50+70或者60+80大小组合，然后销售时候才用捆绑销售。成为120到140平方米的大房型。这在技术上是可行的，除了造成一定的水电配套浪费，（一套房中有两个厨房和两个卫生间）。但这种销售套数的模糊化很难体现销售公平，而且一次买两套还涉及到贷款额度和税费问题。 另外《意见》规定在规划报批的时候要明确两个密度指标，即住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目 通过市场细分，我们发现市场的空白点主要集中在：55-70平方米的两房一厅，80-100平方米的三房一厅。 [二]90平方米以下房型设计原则 首先是房型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光，通风等都不会受到影响。如案例中除了4个主要房间都设计了窗户之外，连卫生间也安装了窗户，这样有利于污浊空气的散发。 　　其次就是房型的平面紧凑实用，功能布局合理。卧室和起居室的面积比应该合理，卧室应该较为宽敞。专家认为，主卧室可以适当大一些，如达到20平方米左右，其中可以安排一个卫生间、衣橱等。 　　再就是功能齐全，不能遗漏生活阳台、储物间等。如图所示户型中，厨房独立，与客厅分开，可以避免室内空气被油烟所污染，同时客厅面积适中，能够保证有足够的活动空间，并有观景阳台或飘窗等。另外，设计有生活阳台，这样可以用于晾晒衣物等，同时还设置有储物间，这样家中的杂物便有了安置的地方。 ??还有就是面积浪费少。图房型比较各个区域基本上都得到了合理利用，较为难以处理的走道面积也与客厅有机地结合在一起，不至于形成浪费。 ??[二]90平方米小户型的房型问题一：过道面积过大或不合理 ??过道面积过大或不合理，这是在小户型房型中会经常碰到的毛病。面积过大会造成浪费，而如果设计不合理，则会影响到其他房间的使用。最常见的方式为走道设计在客厅中间，这样做的结果是客厅的领域感完全丧失。在图2中，客厅的前半部分实际上也是过道，可以试想这样的情形：欣赏电视节目时正看到精彩处，偏偏有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的结果???此图所示的房型中，还存在一个较大的缺陷，即没有设置生活阳台，这也是很容易忽略的地方。生活阳台其实是小户型中一个很重要的组成部分。如果缺少了生活阳台，会给居住者带来一些不便，如无处晾晒衣服等。 问题二：分割不合理造成浪费 ??如果在分割时将房间分