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一线和二线城市写字楼租金微观影响因素研究评述 　　摘要：写字楼市场作为房地产行业的重要组成部分，深受开发商和投资者的青睐，写字楼的研究也受到越来越多的关注，写字楼租金是写字楼研究中的核心问题。写字楼租金影响因素有宏观和微观两个层面，本文基于微观层面，以城市发展水平为维度对租金影响因素的相关文献进行梳理，分析不同城市发展水平之下租金影响因素表现出来的差异。 　　关键词：写字楼租金；一线城市；二线城市；微观因素 　　中图分类号：F710 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-02 　　写字楼作为企业办公的重要场所，是房地产领域的重要组成部分，和住宅市场一样，写字楼市场发展状况受城市经济水平直接影响，在我国，一线城市写字楼市场较之二线城市更为成熟。 　　关于中国一线城市和二线城市的界定，官方并没有明确定义。通常来说，一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。基于这个认识，在中国公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳，天津是准一线城市。一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南、西安等及一些沿海开放城市如大连、青岛、厦门、宁波划分为二线城市。 　　一、一线城市和二线城市写字楼市场的差别 　　1.租金水平，据某知名咨询公司调查显示，2012年北上广深四个城市的租金水平在150元/平方米/月以上的水平，而二线城市优质写字楼的租金价格相差不大，多在80-100元/平方米/月的水平，如图1所示。 　　图1 　　2.开发成本和投资回报率，以土地开发成本为例，戴德梁行2012年统计显示，一线城市土地开发成本整体高过二线城市，一线城市（除北京远高于其他城市外）开发成本相近，二线城市（除杭州、天津外）土地开发成本相仿。之外，一线城市甲级写字楼投资回报率均在5%-6%之间，而二线城市投资回报率均在6%以上，如图2所示。 　　图2 　　3.市场规模，一线城市优质写字楼市场总体量在1000万平方米左右的水平，而二线城市优质写字楼体量在二百万平方米左右的水平。下表是高力国际和仲量联行的部分统计数据。北京在2009年已突破1000万???方米的市场体量。而仲量联行统计，青岛在2012年第二季度市场总体量为260万平方米，武汉约180万平方米，重庆写字楼总体量约200万平方米。 　　4.市场空置率，空置率=市场空置面积/市场总面积，是反映写字楼市场供需情况的重要指标，一般来说，一线城市的空置率较稳定，因为一线城市写字楼市场有着巨大的市场存量，同时市场不断涌现出大的新增需求。而二线城市写字楼往往会因为一个新项目的入市空置率猛然走高，或因一个大型企业的入驻空置率骤降。2011年上海全年供应面积202万平方米，空置率上涨2.5个百分点，同年，青岛市三栋甲级写字楼约20万平方米的供应，空置率涨近12个百分点。 　　通过对一线城市和二线城市的写字楼市场进行分析，发现两者市场分别处于两个发展阶段，其市场表现可分开进行研究。 　　二、一线城市和二线城市写字楼租金微观影响因素的研究 　　写字楼租金影响因素包括宏观影响因素和微观影响因素，宏观因素一般包括经济发展状况、政府的对外开发政策、外商投资规模等。微观因素包括建筑面积、层高、物业管理、交通站、商务氛围等。 　　1.国外关于写字楼租金影响因素的研究 　　受限于文章篇幅，本文仅列举该领域中比较重要的研究方法和国外文献。 　　关于写字楼微观因素的定量研究大多采用了特征价格模型，特征价格模型又称HeAonic模型法和效用估价法，是用于分析处理异质商品差异特征与商品价格关系的模型，美国学者Lancaster最先提出特征价格模型的理论基础。 　　特征价格模型需要选取有效的变量和适当的方程形式，收集相应的数据，最后应用计量统计的方法得到模型的具体形式并加以分析利用。以往研究当中包括有线性模型、对数模型、半对数模型和其他非线性模型[1]。 　　在早期较为有影响力的是Sivitanidou的研究，他在1995年基于1462个位于大洛杉矶区域内的写字楼租金数据建立了研究模型，其模型中主要涵盖了通达性变量、公共设施变量。其研究结果显示，这些变量符合显著性和置信度要求[2]。 　　Jin的研究样本涵盖首尔731个写字楼租金样本，按区位进行分层次回归。研究发现写字楼租金的溢价效应更多的体现在距离CBD更近的站点附近[3]。 　　Choulet运用特征模型分析了巴黎市中心及近郊的写字楼成交租金们调查了市中心区和德方斯新区的写字楼物业的空间和地产本身的建筑特征以写字楼的成交租金。他们为巴黎的写字楼物业市场提出了一个特征价格方程[4]。 　　Ozus用特征模型对伊斯坦布尔市94栋写字楼的要价租金进行了分析，他选取了物业管理费、写字楼