2012年是不是房地产市场“末日”.docVIP

2012年是不是房地产市场“末日” 　　【摘要】在2011年下半年房地产市场景气持续下降、房地产开发企业资金压力不断上升以及加息和优惠利率取消导致住房支付能力下降的形势下，2012年的房地产市场究竟会走向何方？2012是不是房地产市场的“末日”？答案肯定是否定的。2012年房地产市场的影响因素包括宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等。在综合市场供求两方面影响因素，对2012年房地产市场形势和走势进行预测。 　　【关键词】宏观调控政策；房地产市场走势；市场形势影响因素；市场形势预测； 　　 　　12011年宏观调控政策力控通胀 　　2011年宏观调控的主要任务是要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活性、有效性，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，更加注重稳定物价总水平，防止经济出现大的波动。实行积极的财政政策、稳健的货币政策 以及房地产调控政策继续从紧 。政府工作报告中强调“坚定不移地搞好房地产市场调控”政府工作报告中指出，坚定不移地搞好房地产市场调控。要加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。一是进一步扩大保障性住房建设规模；二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上头；三是建立健全考核问责机制。 　　那么在如此“紧张”的宏观调控政策下，那2011年的市场形势怎样呢？ 　　1.1 2011年下半年房地产市场景气持续下降。 　　2011年中央分别在1月和7月强调坚决抑制部分城市房价过快上涨，12月份经济工作会议再次强调，坚持房地产调控政策不动摇。在持续的房地产调控政策和从紧货币政策的影响下，2011年下半年房地产市场景气逐步下降，11月份跌至100以下。 　　1.2 2011年房地产开发企业资金压力不断上升。 　　在1-11月房地产开发资金来源中，银行贷款同比下降2.2%，增幅比去年同期减少27个百分点，占比下降了2.8个百分点；个人按揭贷款同比下降5.5%，增幅比去年同期减少了19个百分点，占比下降了2.6个百分点。受销量小幅增加影响，定金及预收款同比增加20.7%，增幅增加了1.3个百分点。银行贷款、个人按揭贷款、定金及预收款三者在房地产开发资金来源中的占比之和为49%，比去年同期下降了5个百分点。 　　1.3 2011年加息和优惠利率取消导致住房支付能力下降 。 　　初步估算，2011年3次加息，降低首套购房家庭支付能力5个百分点；取消首套房利率7折优惠，合并加息影响可降低支付能力19个百分点；首套房贷利率上浮10%，合并加息影响可降低支付能力23个百分点。 　　2 2012年房地产市场走势的影响因素 　　影响2012年房地产市场走势的因素包括：宏观经济走势、宏观调控政策、企业资金压力、房地产市场供应增长等等。 　　2.1 预计2012年宏观经济增长和物价涨幅回落。 　　预计2011年GDP同比增长大约为9%，全年CPI涨幅大约为5.5 %。 　　2011年经济增长速度将低于2010年的经济增速，预计2012年GDP增幅在8.3%左右。其中，全社会固定资产投资投资名义增速在20%以内，社会消费品零售额名义增速在14%左右，贸易顺差规模继续缩小，幅度可能有所加大。在GDP8.3%的增速中，其中资本形成增长拉动5.3个百分点，消费需求拉动3.7个百分点,净出口贡献-0.7个百分点。 预计2012年全年CPI上涨在3%左右，上半年较高，下半年低一些，GDP增长预计在8.2%左右，均低于2010年。 　　2.2 2012年宏观调控政策保持稳定性，货币政策增强适应性。 　　2011年12月12-14日中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。其中，财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。要加强预算管理，严格控制“三公”等一般性财政支出。 货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。 　　2.3 2012年房地产调控政策不动摇。 　　2011年12月12-14日中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 推进房产税改革试点。 实施首套住房贷款优惠政策. 　　总的来说，2012 年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，