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浅谈新会计准则下房地产企业会计核算 　　摘要：房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。本文主要探讨新会计下准则下房地产企业的会计核算。 　　关键词：新会计准则 房地产企业 会计核算 　　房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。会计的核算方法主要是指会计核算程序中的会计记录和报告的方法。几百年来所形成的“复式簿记”这一方法，是一种独特、专门的程序和技术方法。这种方法在应用计算机等信息技术以后，发生了重大的变革，能更好地发挥会计的职能和作用。具体包括设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制财务报告等一系列专门的方法。 　　一、房地产企业生产经营的特点 　　房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，这使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。 　　（一）房地产开发企业的经营范围 　　1、土地的开发和建设。2、房屋的开发、建设和经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发和建设。4、代建工程的开发。5、为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。 　　（二）房地产开发企业的经营特点 　　1、开发经营的计划性。2、开发经营业务的复杂性。3、开发产品的商品性。4、开发建设的周期长、投资数额大。5、经营风险大。 　　（三）房地产开发企业的经营方式 　　1、定向开发，即事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设。2、投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售。3、自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。 　　（四）房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别 　　建设单位一般情况下目标单一，只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。 　　二、房地产开发企业会计核算的方法 　　一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金运动需要进行核算。 　　（一）投资机会选择和决策阶段 　　这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计人生产成本。 　　（二）开发前期工作阶段 　　这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计人生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计人财务费用。 　　（三）建设施工阶段 　　这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记人生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。 　　（四）房地产企业开发建设的开发产品，能存在长期持有的情况 　　一般情况下，包括经营性物业，而不包括住宅物业。除了对外进行销售转让外，还可房地产企业长期持有的物业仅包所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营|生物业具有长期收益的特点。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。在宏观经济调控之下，房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。 　　三、新会计准则下房地产企业的会计核算 　　为了把房地产开发企业的会计工作科学地组织起来，每个房地产开发企业都要根据国家规定，建立健全会计机构，制定合理的会计制度，加强会计队伍建设。 　　（一）建立健全会计机构 　　在房地产开发企业里，一般都必须单独设置会计机构，配备必要的专职会计人员。为了促使企业各个职能部门和各经营单位的各个环节讲求经济效益，大中型房地产开发企业还应该设置总会计师，建立总会计师的经济责任制。企业所属各开发、经营单位，也应该设置会计机构，配备会计人员，开展经济核算工作。这