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中国住房保障模式创新与实践 　　【摘要】 在住房保障大规模推进阶段，各地方政府在结合自身实际的基础上，创新性地提出并实践着一些住房保障新模式，如淮安共有产权住房保障模式、上海廉租住房实物配租新模式和香港“置安心计划”新政。这些住房保障新模式，不仅有效破解了当地居民住房困境，还丰富了已有的住房保障政策模式。 　　【关键词】 住房保障模式 案例 创新 　　中国是一个地域辽阔，发展差异大的发展中大国，每个地区在收入水平、人均居住面积、人口结构和财政能力等方面存在诸多差异，全国采用一种或几种相似的住房保障模式，显然不现实。在过去的几年中，部分地方创造性地提出并实践了几种住房保障新模式，本文以案例的形式进行解析。 　　一、淮安模式：共有产权住房保障模式 　　在传统的由廉租住房和经济适用住房构成的住房保障体系中，廉租住房的保障对象是城镇最低收入住房困难家庭，经济适用住房的保障对象是城镇低收入住房困难家庭，然而，经济适用住房是以成本加微利价格出售的，购买对象必须具备一定的购买能力。在实际政策执行过程中，势必有一部分住房困难家庭不符合廉租住房保障资格，但又买不起经济适用住房，我们称之为“内夹心层”。另外，经济适用住房与普通商品住房之间有一个价格差，这样就又有一部分住房困难家庭既不满足经济适用住房资格条件，又买不起普通商品住房，我们称之为“外夹心层”。“夹心层”住房困难问题是传统住房保障体系面临的制度障碍。更为重要的是，经济适用住房是一种“深度补贴”政策，保障对象获得的福利相当大，退出机制难于监控。退出成本高，极容易出现大量不符合条件的申购人弄虚作假。 　　1、淮安模式的主要内容。2008年江苏淮安在经济适用住房保障模式上做了一些有益探索，提出了共有产权住房保障模式。所谓共有产权住房保障模式，就是由保障对象和政府依据各自的出资比例，拥有相应比例的产权。实际操作中，淮安市确定保障对象和政府分别持有7∶3和5∶5两种产权比例结构，即一种是个人占70%产权，政府占30%；另一种两者各占50%。 　　共有产权住房保障的最大好处是可以梯次降低保障对象的支付门槛，有助于实现住房保障体系从廉租住房到经济适用住房、从经济适用住房到限价商品住房、限价商品住房到普通商品住房的“无缝”对接。 　　在退出机制上，原来的经济适用住房退出机制，就是原购房人退出时，把政府给予的优惠返还给政府。而淮安共有产权住房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权，个人也可以直接通过市场转让，按比例与政府分成收益。当共有产权住房购买家庭收入高于政府规定标准时，只需交纳另外一部分属于政府产权的市场租金，无需向政府退回住房。 　　共有产权住房保障模式可以避免权力寻租，在出口上将利润分成在政府手中，即以“出口”反制“入口”，防止了“寻租”行为，也适应了保障对象支付能力逐步提高的实际情况 　　2、淮安模式的主要特点。第一，将市场和保障两只手有机地融合起来，解决“夹心层”群体住房问题。第二，量化产权，无缝对接。通过个人和政府分摊付款的办法量化有限产权，为满足“夹心层”群体的住房需求找到了有益的解决之道。这样，也给经济适用房的退出提供了操作性很强的办法，为克服经济适用房存在的弊端提供了新的出路。第三，形成了一种激励机制。量化经济适用房的有限产权，有利于激励经济适用住房购房人努力工作，积极创业，改善收入状况，改变家庭境遇，尽快拥有完全产权。 　　二、上海模式：廉租住房实物配租新模式 　　在大城市，特别是一线城市，住房供求矛盾十分突出，因此选择政府建造实物廉租住房（供给面保障政策）方式是合适的。但是，实际政策执行过程中，政府主要面临两方面的困难：一是前期建设资金投入多，财政压力相当大；二是如何满足保障对象对居住地点的差异化需求。为此，上海市进行了有益的尝试和探索。 　　1、主要内容。上海廉租住房实物配租新模式具体方法是：市住房保障机构提供廉租住房房源，交由第三方独立机构负责管理，限定配租面积，按市场价格的80%收取租金，承租家庭按其月收入的5%缴纳租金，不足部分由政府补贴，直接支付给出租人。在配租方法上，采取增租和套租两种方式，增租住房是配租家庭原住房仍保留自住使用，同时承租住房保障机构新提供的实物配租住房；套租住房是配租家庭原住房交由住房保障机构按市场价格代理出租后，才可承租住房保障机构新提供的实物配租住房，满足实际居住需要。 　　2、主要特点。上海市廉租住房实物配租新模式的主要特点表现在：跳出了过去公有住房低租金、难养护、缺管理的怪圈，租金参照市场价格征收，并考虑到政府筹集到的廉租住房在土地、税收等方面的优惠，实际租金略低于市场租金；实物配租住房在租金支付方面，主要由政府补贴，变“暗贴”为“明贴”，有利于形成保障和住房养护间的良性关系，特别是有利于形成退出清算机制；承租家庭按照收入的一