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农民多高层公寓项目代建思考 　　 摘要：本文从介绍企业进行区域内农民多高层公寓建设项目代建业务入手，根据建设背景对其代建项目特点进行了详细分析，介绍了相关代建工作的困难，从代建项目部角度提出完善代建工作的思路和建议。 　　关键词：农民公寓；项目代建；困难；特点 　　Abstract: this paper introduces enterprise area and high-rise apartment farmers construction project of the construction business, according to the construction background on the construction project characteristic the are analyzed in detail, and introduces the related to the construction work difficulty, from the construction projects department put forward the construction of the perfect work ideas and Suggestions. 　　Keywords: farmers apartment; construction project; Difficulties; characteristics 　　中图分类号：TU2 文献标识码：A 文章编号： 　　为拓展项目代建市场，我公司于2010年2月进入农民多高层公寓建设项目的代建业务，至今已过两年，先后承担了杭州市余杭区五常街道农民高层公寓“福鼎家园”和余杭区闲林街道“何母桥农民高层公寓”项目代建。通过二年多来的农民多高层公寓项目代建实践，为我们参与农村城镇建设，多高层农民公寓以及拆迁安置用房住宅小区的项目代建积累了经验。根据农民多高层项目建设的特点，结合项目操作者的具体工作体会，提出在项目代建招投标和代建管理过程中的一些感受。 　　1. 背景 　　近几年，根据党的十六届三中全会《决定》提出的“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展”的新要求，杭州市区周边城区坚持以农村土地综合整治，清理存量建设用地，盘活土地资源，达到土地资源节约集约目的。实行农村土地综合整治，其主要目标是进行村镇改造建设，以安置点、中心村为重点，通过对农村住房改造建设和基础设施、公共服务设施配套建设，建成规划科学、村容整洁、设施配套、服务齐全、生活舒适、邻里和睦、管理民主的农村新社区。杭州市余杭区提出要在2015年前完成1200个村的农村土地综合整治，重新规划原有的22个中心村。特别是自2007年以来，取消农村宅基地审批，实行拆村建居，逐步实行农村居民集中安置，通过建设农民多高层公寓，达到节???集约用地。为我们介入农民多高层拆迁安置房建设项目及村镇建设的代建管理带来了契机。 　　2. 农民多高层项目建设特点 　　2.1 一户多套房，高层建筑为主 　　目前余杭区在建的农民多高层公寓，由于区域土地综合整治、引进外来投资项目、开发科技园区、筹措资金做地出让等因素，涉及原有农民住宅的拆迁安置。考虑失地农民存在今后将以房维持生活的现实问题，拆迁安置分配方案一般考虑每户3到4套住房，以便除自住用房外，有房出租并用租金收入解决生活来源；同时按人均不大于80平方米作为分配面积控制标准，户型按大、中、小搭配，建筑以高层为主。由于整治前农民以分散居住、独门独户、厅院宽敞的居住环境为主，要农民“自愿住高楼”的城市居住生活形态目前尚缺乏接收度。因此，经常有部分农民不愿意搬迁，成为“钉子户”，影响农民多高层公寓项目的建设进度。 　　2.2 安置对象主要是当地村民，村民对建设项目关注度极高 　　村镇（街道）一般设立“农民多高层公寓建设管理中心”（下简称“建管中心”）作为独立法人主体，负责本地拆迁安置和农民公寓建设。村民对于自己居住的用房及周围环境，施工质量、配套设施、户型设计等关注度极高，时常在项目方案阶段就会介入，对此“建管中心”会特设村民监督委员会。施工过程中经常出现村民进工地，找质量缺陷，甚至拍照录像，掌握施工质量证据，特别是当地村民要求直接介入施工，包括土方工程挖、运、填，地方材料的供应，令代建单位大为头疼。部分村民为争取业务，不惜采用堵路、断路、破坏施工围墙、强行运料进场等手段，有的漫天要价，造成中标施工总承包单位无力接受。施工进度、投资控制、原材料质量深受影响。代建单位按委托要求，既要接受业主“建管中心”的监督管理，也要接受村民监督委员会非正规的监督管理，由于施工过程中村民的介入，特别是对当地村民强行要求施工分包问题的协调，在现场安全、