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城市综合体主题策划 　　 摘要：城市综合体的主题既是展示自身特色和魅力的关键，更是自身竞争力的表现。江苏先锋国际广场的主题策划在普遍的规律性把握中找出自己个性化的表达。“先锋岛#8226;家天下”是全国首例为家庭量身定制的生活方式体验中心，是家庭完全消费的乐园，家人生活的“第三空间”，城市文化的公共客厅。这其中策划的过程和思考以及主题的表达和“保鲜”本身就具有探索和借鉴意义。这些“成果”应该成为完善和提高城市综合体的营养。 　　关键词：城市综合体，主题，策划 　　Abstract: urban complex subject to showcase its characteristics and charm is the key, but also their own competitive performance. The theme of the pioneer square jiangsu planning in the common regularity in his grasp of individualized expression to find out. Pioneer island #8226; GuTianXia was the countrys first family to customize way of life experience centre, is the family all-consuming paradise, family life of the third space the city culture, public sitting room. This one process of thinking and planning and the theme of the expression and fresh itself has exploration and reference. These achievement should be perfect and improve the urban complex of nutrition. 　　Key words: the city complex, themes, planning 　　 　　 　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　据不完全统计，至2011年全国41个城市的城市综合体总数已达2795家，无论是一线城市，还是二、三线城市，城市综合体正以前所未有的增长态势迅猛发展，不仅竖起一座座不同凡响的城市地标，掀起一轮轮全新的城市商业演进，而且不断冲击着人们消费观念的更新和刷新着人们对城市发展的认知。在准备和研究不足背景下的快速发展，“试错”成为一种主流形式，这将不可避免地表现出粗糙和简单，乃至为此将要付出代价和成本。这其中，“主题”的薄弱、模糊、同质乃至缺失，就是一个重要的问题，甚至是致命的缺陷。城市综合体的主题是其展示自身特色和彰显魅力的关键所在，因而人们又将城市综合体称之为主题商业。换句话说，主题是城市综合体赖以生存和发展的精髓，同时又是后商业地产时代的趋势和主要特征。主题决定城市综合体??成败，曾参与策划和设计过世界著名mall的美国HHCP国际设计公司总裁Larryw.ziebarth先生一再强调：“mall的主题规划是关键”。诸多专家也智慧地预言，2012年的商业地产将是主题商业领衔主演。 　　笔者是个行政干部，相对商业和商业地产领域是外行，前几年奉命负责一个地块的前期拆迁和招商工作，后又被开发。有幸地从事了先锋国际广场的策划、建设和投运的全过程。在这当中，结合工作，考察了日本、韩国、香港和国内的一些城市综合体，拜教于王健林、张近东、黄茂如、司德文聪等商业地产的领袖，在操作的过程中，进入愈深愈感商业地产之深奥和风险。这其中，主题的策划则是最复杂且又最为重要的课题。现将由诸多团队、专家的智慧以及成本凝结成的主题策划的做法和体会加以总结，以共同为城市综合体的发展步入理性之路尽一份力。 　　一、先锋国际广场的主题策划 　　1、地块及既有质数 　　先锋国际广场（Fashion Isiand）所在地块位于江苏盐城市一个百万人口城市的市中心，三面环河成岛，亦称“先锋岛”。其位置和地位与法国的西堤岛别无二致。面积260亩，除保留一块国家级文物保护建筑外，其余均为规划开发地块。地块及周边的特点为：①城市商业之源。这块位于千年古瓢城之外的西门口，历来商贾云集，是这座城市商业的发源地；②现代城市之根。缘于地理位置的独特性和连接于水陆交汇点，现代城市的轮船、车站、自来水、发电厂、路灯等均从先锋岛展开。③城市文化的载体。岛上有明朝古寺泰山庙，有中国新四军重建军部旧址，有范仲淹率