新聚仁上海杨浦东外滩1号市场策划提报.pptVIP

楊浦東外灘1號市場策劃提報;第一部分 项目形象定位 第二部分 项目运作策略;;;;东外滩规划;;尚海湾;老洋房;板块价值理解结论（定位理解）;项目形象发展定位;第二部分 项目运作策略;现状1;;项目现状理解结论;杨浦内环、东外滩板块;内环;;新江湾板块：现在;竞争市场理解（运作借鉴）;项目运作策略建议;一、前期策略：价格策略;客户构成;前期小环境和房源位置较差，对外区客源抗性较大，主要以杨浦区域客源为主 杨浦可选择房源相对较少，看中项目产品形象的首置自住客源 属于生活改善型的低端客源，对户型和总价有要求，更看中项目面积和总价控制，同时具有滨江、老洋房特色;35岁，鲍先生，某公关公司副总经理 东北人，单身 工作在杨浦;33岁，李先生，某外资企业采购部门主管 广西新上海人，新婚2年 居住和工作在金桥，现居住一套60-70平方米早年物业，面积小;;;年龄：25-35岁； 家庭结构：单身或新婚； 家庭年收入：40-90万； 教育背景：本科以上，具有国际教育背景； 职业：金融、贸易、仓储物流、制造业、教育、科研、批发等相关产业企业中高管，中小型私营企业等；;二、中后期策略—利润最大;豪宅市场借鉴;会所 老别墅 装修;定位理解：自身;The Bund 外滩; ;会所特色： 顶级SPA。依云水疗全球除了法国之外的第二家店从四壁上贴贝壳的房间到墙壁上镶玉石的房间，每个包房都做到了独一无二。 顶级餐饮。囊括黄浦会、 Jean Georges法国餐厅、陆唯轩、望江阁等世界知名餐饮品牌。 顶级酒吧、音乐沙龙。新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙 ，欣赏音乐品鉴美酒的同时，浦江两岸美景尽收眼底。 顶级时尚。阿玛尼（Armani）中国旗舰店 。;;会所特色： 国际一线大师设计。美国Gilles Boissier工作室，Gilles Boissier工作室享誉全球的设计成果众多，其中包括：Louis Vuitton总部、Baccarat和Jean-Paul Gaultier、美国精品酒店集团Ian Schrager、世界著名的米其林三星餐厅troisgros，以及纽约顶尖时尚餐厅Buddakan和Wakiya等。 中西合璧，海派文化的完美演绎。中式复古的整体设计风格，展现了国际一线设计大师将中国古典元素以时尚、现代手法全新演绎的奇???妙想，营造出了兼具东方风韵与国际品位的艺术空间，而不同的楼层格局，又在统一的复古风格中呈现不同的艺术感。;思考结论;我们的私家会所;高定位：打造顶级私家俱乐部 环境：花园别墅，闹中取静营造古色古香私家后花园 建筑：整旧如旧，还原老建筑原貌 风格：古典中注入时尚、奢华的现代元素 功能：以特色餐厅为主体，相应提供私人聚会区、红酒吧、雪茄吧、书吧、茶座以及会员制的套房等会所功能 运营模式：会员制 挖掘老别墅的花园环境价值、建筑文化底蕴，为顶级人群打造一个闹中取静、提升品位、标示身份的顶级俱乐部。 借助高端定位的会所运作，挖掘老别墅的价值，从而带动周边老别墅群的价值提升，同时区域知名度、带动板块内住宅及办公类物业价值的迅速提升。;引入顶级会所运营品牌：雍福会;会所靓点一：市级重点保护建筑;会所靓点二：顶级SPA;会所靓点三：顶级红酒吧、雪茄吧;会所靓点四：顶级海派“本帮菜”;方向二：引入顶级会所运营品牌：蘭会所;精致华丽的公馆装修风格，地道的上海本帮菜，极致私密的用餐环境，全方位满足业主的待客需求，从每一处细节体现其尊贵…… 会员专享特色自选定制菜单;营造海派怀旧情调，极致浪漫的古典音乐沙龙……;复古优雅的情调，演绎老上海风情，营造静谧舒心的休闲思考空间……;;设计师档案;设计师理念;2.意大利Filippo Gabbiani 和Andrea DesteFanis ;以人为本，专注建筑生命的修复和重建 注重保留老建筑原始之美;尊享人性化设计 尊享智能化配置 尊享低碳化建材 尊享定制化生活 ;1.尊享人性化设计;收纳系统 —— 生活必须，客户关注点;人体移动感应系统 ;灯光、音乐场景系统; 氧浓度传感器;该新品石膏板是专为家装而设计，具有保温隔热，吸声降噪，有效吸附空气中的甲醛、苯、甲苯等有害物质，并且调节空气湿度，营造舒适的生活空间。 ;尊享 定制 生活;第一，范思哲设计的样板房充满了时尚前卫又独具一格的感觉，让豪宅买家在参观样板房时受到极大的震撼，产生美好的体验，增加下单的几率。 第二，范思哲品牌可以让受众产生品牌联想，将其得品牌地位与内涵与汤臣一品捆绑起来，增加汤臣一品的品牌价值。 第三，在传播上，运用奢侈品品牌联动，既加强了传播的新闻性，也使得其更容易口碑相传，在短时间内让更多的人来了解。;尊享 定制 生活;设计师档案;Crystal Wi