2012年上海虹梅商务楼服务式办公项目可行性报告.pptVIP

虹梅商务楼服务式办公项目 可行性报告 上海城开经纪有限公司 综合业务部 2012.5.17 0 2 目录 Contents 0 3 目录 Contents 4 全市情况 上海全市办公成交面积起伏较大 3、5、8、9月是量价高峰 2011.5-2012.4上海全市办公市场成交情况 综合2011年5月至2012年4月一年的数据显示，上海全市办公成交面积起伏较大，传统的3月、5月、8月、9月依然是量价高峰，9月后进入“熊市”，春节后又有新一轮的涨幅 5 项目名称 区域 板块 成交面积 成交套数 成交均价 中山广场三期 长宁 内长宁板块 100812 357 28084 中铁中环时代广场 闸北 彭浦、永和板块 63104 167 18569 隆宇国际商务广场 闸北 不夜城板块 54197 187 35829 沪东财富国际广场 杨浦 五角场板块 50401 288 25557 嘉瑞国际广场(SOHO世纪大道) 浦东 陆家嘴板块 42540 174 42434 绿地丰翔新城 宝山 祁连板块 39588 596 11038 上海国际客运中心（B块） 虹口 北外滩板块 34506 24 60288 绿地滨江国际中心（上海绿地中心） 徐汇 龙华板块 31935 182 54929 国浩长风城 普陀 长风板块 29107 13 20455 凉城地区中心商办住宅，社区购物中心 虹口 凉城板块 28350 154 15600 成交排名 从成交排名前十项目来看，除中山广场、嘉瑞国际等个别项目外，其余均不是传统意义上的CBD版块，说明消费者趋于理性，沪上众多的“城市副中心”蕴含着一定的发展空间 10 6 全市的甲级写字楼分布于沪上6大CBD板块，2012年第一季度上海甲级办公楼租金稳中有升，环比上涨1.2%，同比上涨11.4% + 热租区域 7 市场情况-售（闵行办公） 月份 成交面积 （㎡） 成交均价 （元/㎡） 月份 成交面积 （㎡） 成交均价 （元/㎡） 11.4 9996 27974 11.10 2279 23896 11.5 10166 17616 11.11 5811 25732 11.6 7302 25356 11.12 2358 21305 11.7 5198 30329 12.1 1917 22554 11.8 10764 20588 12.2 212 21785 11.9 6582 33666 12.3 1128 26137 成交排名居前的几个项目中，宁谷商务大厦、财富108等以小户型、精装交付，价格相对较高，其余基本在20000元/㎡左右徘徊 一年来，闵行全区办公成交面积仅4、8两月突破1万㎡，同均价呈反比，进入12年以来成交量大幅下降，价格逐步回升 市场分析 8 市场情况-租（闵行办公） 区域市场中，标准写字楼配比占56.7%，为主要比重，园区及创意地产项目占较大比例，为22.5%，其余服务式办公、酒店上盖项目等为补足部分，共计20%左右 总体看来，闵行全区缺乏高质量、高单价的商办项目。按12年1季度浦西甲级写字楼平均成交单价9.1元/㎡·天的参数来看均属中低品质，主要价格段集中于2.4-3元/㎡·天 市场分析 闵行成交价排名前十项目 0 9 目录 Contents 竞品分布（传统分布） 竞品分布（传统分布） 区域 项目 办公等级 12年1季度成交价格 （元/㎡/天） 主力面积 （ ㎡） 物业管理费（元/月） 出租率 （％） 漕河泾 新漕河泾大厦 乙级 2.0-3.5 201-264 20 90 明申商务广场 乙级 2.0-2.7 192-255 18 95 钱江商务广场 乙级 2.4-3.5 160-350 12 90 古美罗阳 南方休闲广场商务大厦 乙级 2.6-3.8 130-342 9.8 90 莲花国际广场 甲级 3.2-4.1 85-130 10.8 92 绿地蓝海 乙级 3.5-4.5 61-115 16 82 虹梅商务大厦 乙级 1.7-2.0 170-240 19.5 90 漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业 莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500㎡ 本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高 竞品分析 11 竞品分布 1 服务式办公 香樟园 商务楼 12 香樟园商务楼 地理位置 东兰路248号 主楼 香樟园 所属楼层 3/4 地铁沿线 12号线虹梅路（在建） 所属商圈 古美罗阳板块 标准层面积 595.2㎡ 传统部分租金 2.3-2.4元/平方米.天 商务中心报价 700-1200元/月