2010年达州宏源·奥林匹克城项目定位及营销推广.pptVIP

;报告结构;备注说明;项目属性研判及界定 目标研究分析 宏观背景 达州房地产市场分析;目标和背景;城市层面;城市层面;区域层面;区域层面;地块层面;地块层面;项目规划;项目地块整体评价;项目属性界定;目标和背景;开发商背景;项目开发目标解析;目标和背景;全国经济背景;宏观政策趋势;房地产发展;房地产发展;宏观背景;目标和背景;国民经济;国民经济;国民经济;达州市的前瞻性规划结合自身独有条件与资源必定带来城市经济的迅猛发展，同时也将为房地产市场奠定一定基础。;达州市社会固定总投资与房地产固定投资逐年递增，房地产市场繁荣。;市场部分楼盘分布状况;;目前达州在售项目众多，市场开发供应量足，尤其南城区市场供应量较大。 达州城市整体后续开发项目量足，且有大面积囤积待开发土地，仅西外2010年即将启动项目达14个之多，总面积近300万方。 达州整体房地产市场竞争激烈，且存在众多不规范因素。大多数项目处于开发前期的准备阶段，即采取多种方式蓄客抢占市场。;受区域位置差异影响，各区域价格各不相同。达州市区域位置差价明显，相比南城区与北城区差价均在200 ㎡/元左右。 受外部资源及配套等因素影响，价格差异明显。达州市依洲河沿岸，自然风景及生活配套相对优越的楼盘价格明显高于其它楼盘售价，甚至达到千元差价。 规模化，品质化楼盘普遍价格较高。目前市场待开发大规模，高品质项目较多，市场在售楼盘也存在此部分高品质楼盘，其价格相当明显。;典型个案;个案分析;个案分析;个案分析;个案分析;个案分析;个案分析;开发项目多，市场供应量大，后续开发量足，这样的强势发展必将伴随着一波房地 产市场的激烈竞争。城市规划发展，区域间差异持续拉大，受区域面临区域间竞争 与区域内竞争双重挑战，未来市场对项目自身要求将更高。;市场下，项目所面临的两大关键性问题：;核心问题;问题界定手段;基于以上分析，我们认为项目应解决的核心问题是：;案例借鉴 项目物业发展战略 项目市场定位 项目客群定位;价值主张;北京富力城;深圳中信红树湾;深圳蝴蝶谷;深圳红树西岸;通过奢华极致的配套设施创造项目价值点。;通过概念型的???术产品设计创造项目价值点。;新颖的规划理念;价值主张;价值主张;现有两种规划方案规划布局类似，均呈现组团围合式布局，地块中部规划成广场。;方案的亮点在于均设计有中庭广场，与奥林匹克缺乏关联元素。;规划理念建议;设置不同规模的城市公园和开放空间，主要为了景观体验以及缓解城市的人们的感受和繁重城市生活带来的压力； ;“翡翠项链”的规划理念体现一类现代都市化的布局风格，如何将该规划理念与项目定位理念产生关联？;“翡翠项链”的规划理念与奥林匹克五环标志具备明显的共同特征，就是在规划链条上形成多个围合组团。;本项目规划理念——“翡翠项链”联结社区的大小广场，整体形似“奥林匹克五环标志”。;各组团规划多种奥林匹克亮点设施，打造达州“翡翠项链”精品项目，形成独有的“广场物业”体验路线。;方案中，楼体多呈现不规则状态，楼体的异形，直接影响了建筑外立面形象，增加建安成本。;建议单体平面设计遵循方正、少异形的原则，利于建筑外立面效果的营造。;价值主张;建筑立面效果建议;建筑风格建议;建筑外立面设计原则;整体色系建议;基座设计建议;立面主体设计建议;屋顶设计建议;价值主张;本项目户型建议原则;户型配比建议;一房尺度建议;两房尺度建议;两房尺度建议;两房尺度建议;三房尺度建议;附送面积;内凹式阳台或空中院馆，获赠一半面积，可改为卧室、书房等，是目前较为流行的赠送面积手段。;隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的“无微不至”。;空调机安放处变生活阳台，是进深小于0.6米的不封闭 阳台，不计面积，市场上俗称“法式阳台”。;可拆卸飘窗和可打掉步入式飘窗梁是现在常见的“偷面 积”方式。;利用花架来偷面积，是深圳的一大创举，也把“偷面 积”的手法发挥得淋漓尽致。;价值主张;根据 “翡翠项链”的社区规划理念，项目形成独有的“广场物业”体验路线。;中心广场是项目的现场体验区，是项目前期最为重要的展示区域。;主题水景;客户体验;销售中心;体验广场是供业主健身的场所，主要配置标准的运动场地设施。;艺术广场是展示奥运精神及理念的实体展示，营造积极的奥林匹克风貌。;文化广场主要是奥林匹克的起源、历史典故、人文精神的展示。;避免直来直去，应强调蜿蜒曲折，曲径通幽。;高大浓密的树木体现项目的厚重内敛，同时让客户充分感受园林的价值感。;与园林结合，打造特色生态车库。;价值主张;商业配套主要的目的是为了业主方便休闲购物，解决项目生活配套欠缺难题。;项目总共约2800户，如此规模的社区需要配置幼儿教育资源，提升项目竞争力。;价值主张;低碳：英文“low carbon”,指较低（更低）的温室气体（二氧化碳为主）排放。;当前，房地产行业也掀