2010年11月20日渭南市蒲城西街项目前期策略.pptVIP

謹呈：蒲城地产;思考在行动之先;索引 Index;整体市场：阳光温热，岁月静好;2010年预期城镇居民人均可支配收入达到15000元，同比增长15.4%。农民人均纯收入达到4200元。在全省位居前列。居民精神面貌及县城整体人气突出。 在以上前提条件下，市场发展良好，进而带动县城居民整体消费理念、消费意识相比较于其它县城明显优越，具备极大的消费提升的空间，包括因品质接受住宅价格提升。 经济发展快 农业、能源、工业等 城市建设意识浓厚 消费理念优越 ;项目研读：经济指标;项目优势：;1、全部为高层业态，对于更习惯于多层的县城购买者具有观念上的差异，尤其是项目中的点式楼栋，通风、采光相对于多层明显不足； 2、高层因为成本，形成明显高于多层的价格，对于更加在意价格的县城购买者产生心里抗性； 3、受容积率5的影响，可预见社区整体建筑密度较高，绿化性降低，居住舒服度有所影响； 4、相对县城市场、人口及购买需求，项目体量为中型，可预见销售周期将比较长； 5、县城商品房消费环境较差，客户的消费习惯需要引导； ;项目机会;蒲城房产市场容量有限，居民购买需求总量较小； 县城四处开花项目较多，对有限客户及市场竞争激烈； 随着蒲城房价逐步上升，利润加大，开发量随之加大，这将是最大的威胁； ;项目研读：主力卖点及宣传点;项目研读：主力卖点及宣传点;项目研读：主力卖点及宣传点;市场风险提前规避---全部高层建筑、较高居住密度，品质受限;结论： 对县城购房者而言，能够比别人更早住高层，是一种良好的愿望，有电梯，有目前周边大部分人都没有的高度（大部分住多层），我们项目作为24层建筑，有居住的自豪感，这是一种直觉与自我感觉。而我们考虑到的风险如公摊等会有所弥补。 同样，越高越贵，是他们的另一个直觉与共识。所以价格是否合理，与多层或小高层相比需要多付多少？总房款及首付款是不是在他们承受能力之内，应该是他们最终买我们项目或买其它项目的重要因素之一。 ;项目开发方向：客群及其条件下的产品规划;从市场而言的项目定位建议 中型社区 精致型社区 市场经济型主流性产品 单套房价的控制比较关键 ;兩線並進 明線： 产品线—经济、收入状况----购买需求—产品设想—行销實現 暗線： 营销线—市场定位-----项目形象、宣传推广--------销售战术;调研：蒲城住宅需求买方针对性问卷（针对蒲城县城居民100人进行问卷调查）;此次调研以30—45岁的在职精英人士为重点，以求对需要的调研结论较为合理、科学、有效;;2009年蒲城市经济社会呈现良好发展态势，城镇居民家庭收入持续稳步增长，全年城镇居民家庭人均可支配收入再过万元大关，达到13621.69元，较上年同期增加2332.37元，增长20.01%。;; 9、两年内是否有购房计划 是 否 10、可以接受的合理房价（总价） 20万元以内 20--25万元 30—35万元 40万元以上 11、可以接受的合理房价（单价） 2000元以内 2000---2500元 2500---3000元 3000---3500元 3500元以上 12、可以接受的购房首付（30%） 6万元以内 6—7.5万元 9—10.5万元 12万元以上 13、面积需求 60平米以下 60—80平米 80--100平米 100--120平米 120--150平米 150---180平米 180平米以上 14、户型结构 一室一厅 二室一厅一卫 二室二厅一卫 二室二厅二卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 15、住宅类型 高层住宅（超过12层） 多层住宅（7层以下） 小高层住宅(8—12层);此选项充分表明由于蒲城地产开发处于初级阶段，本地居民有着强烈的自住性购买需求，而其首先看重的将是品质明显不同与以往的常规项目，若出现，则及时出手购买。;思考点：市场认知价格处于瓶颈，如果本案想要获得理想效益，如何高效实现价格天花板的突破是关键。如果选择引领型价格，则同样需要先进的、引领型物业作为基础及保证。;;;蒲城市居民居住需求调查;以我们对市民的访谈，其对新兴区域的喜好主要出于一种改变意识，即对新生活新居住的向往，我们项目若成功做到，则既享老区便利再获新型的规划，左右逢源。;;;物业管理既是一个社区良好形象及品质的核心支撑点之一；同时是物业增值升值的有力保障，我们的项目规划不能忽视。;;;市场调研及分析結論;产品思考形象及产品设计构想;建筑风格：现代简约;项目整体格调：精致、精品与细节;风格效果示意（可根据成本需要进行调整）;景观：楼前屋后尽可能多做绿化，有水更好;典型的：龙湖----精致、细节;;;;;;;;;在市中心，一梯二戶的临湖景观带电梯多层設計在後