2011成都保利蝴蝶公馆营销推广案.pptVIP

软文炒作标题： 品牌角度： 保利公馆系精装产品-成都首发 区域角度： 左拥浣花、右揽金沙，蝴蝶公馆的前世今生 产品角度： 蝴蝶公馆，极致产品填补城西空白。 建筑细节： 一座矿的精华，只为诠释细节的极致。（全干挂大理石） 保利蝴蝶公馆logo方案一 楼盘名称/类别 天际湾 西贵金沙 中海金沙府 蓝光1881 中海城南一号 交易价格 14000 14000 15000 18000 15000 交易情况修正指数 90% 90% 90% 90% 90% 交易日期修正指数 105% 105% 105% 105% 105% 区域修正指数 110% 110% 110% 95% 95% 品牌/产品修正指数 105% 110% 100% 110% 100% 修正后价格 15281 16008 15593 17775 13466 对比权重（100%） 30% 20% 30% 10% 10% 权重价格（10%） 4584 3202 4678 1778 1347 修正价格 15000 元/㎡ “参考楼盘” 基于客户关注度及项目可比性确定。 “权重” 为客户关注度指数与产品差异度指数结合所得。 ■ 精装房源入市价格判断 预计销售周期约为18个月，总产值约14.5亿元 ■ 推售节奏及策略 楼栋 标准层总面积 总面积 单价 总产值预估 3（1）精装 520 13520 15000 202800000 4（2） 480 12480 12500 156000000 1（2） 570 14820 12500 185250000 3（2）精装 520 13520 15500 209560000 2 409 10634 14000 148876000 4（1） 500 13000 13000 169000000 1（1） 570 14820 13000 192660000 商铺 2000 　 35000车位 800 　 120000 135000000 合计 　 　 　 1459146000 P4 客户描摹 1 2 3 4 Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 核心客户 城西早期高端物业人群的改善型置业 城西新贵阶层的住房升级 久居城西的外地高端客户 刚进入城西的高收入群体 二级城市或省外投资客户 核心客户构成 成都向来对城西有“西贵”的青睐情节 购买城西住宅的客户，对区域价值的认同感强 客户契合度 从项目的产品特征以及片区调查分析中我们不难发现： 我们的主力目标客群在35—45岁之间，60后、70后，而立不惑之年 是一个稳重、文艺、有责任感、事业有成的群体 他们是政府、企业中级以上管理人员或者技术骨干，事业和家庭都经营有佳，有一定的经济实力，对子女寄予厚望 主力 客户 特征 年龄 以35-45岁为主　 家庭结构 以子女10-20岁左右的三口之家为主 教育程度 目标客群具备相对较高的文化修养，多数进修过MBA课程　 职业 政府事业单位、企业中级以上管理人员、技术骨干、私企业主 　 收入 家庭收入40万-60万左右，个人月收入在2万以上　 主力客户购房动机 目前住房条件 一套以上住房，首改及再改需求 购房原因 投资或部分自住需求，对市中心物业有特殊的偏爱， 希望在城中心安家，享受成熟配套，方便工作 购房目的 投资和自住各半 主力客户购房特征 购房次数 以再改客群为和投资客为主　 购房决定性因素 地段、产品形态、精神共鸣 目标客户特征：中流砥柱+ 经济宽裕 P5 项目活动营销 ■ 项目活动营销 整体思路 启势活动 亮相活动 暖场活动 活动组合 大型活动引爆项目亮相 + 调性活动暖场+渠道活动保障项目热销 活动策略 借助保利品牌资源，通过品牌影响力引爆项目启势 整合保利旗下项目资源，实现项目品牌联动，发挥1+1﹥2优势 以匹配项目收藏级住宅作品形象定位的暖场活动，拔升项目调 性，增加客户对项目精神属性认知。 ■ 项目活动营销 整体思路 启势活动 亮相活动 暖场活动 东西合璧 品牌发令 基于项目本体素质，无论从项目地块属性、位置、以及定位打造方向，尽管可以借力高端豪宅，我们认为都不能以项目自身作为突破点； 因此，项目借以2011年，保利品牌主导城市中央作品，自身产品升级，既能迅速引起关注，又能直接占领起势新高度； 将保利地产旗下高端项目品牌整合，尤其是东康桥、西蝴蝶，一东一西2011高端发力，保利精装首发。 蝴蝶公馆 保利康桥 保利中心 ■ 项目活动营销 整体思路 启势活动 亮相活动 暖场活动 2011年保利精装首发 上市发布会 时间：2011年5月底6月初■ 整合保利康桥与蝴