2010年11月池州恒达·和谐公馆市场调研及定位报告.pptVIP

新领地房地产营销策划有限公司 2010年11月;项目解读;项目概况;报告主题思路;项目用地为商住性质，总建筑面积18000㎡，其中地下2000㎡，地上16000㎡。项目为小高层，总共14层，其中1-3层为商业，面积为5400㎡，层高5.9米；4-14层为公寓，面积为10450㎡，层高3.2米。;;; ——位于长江南路商业聚集群中央商务区（CBD）及中央政务区（CGD）中心地段，在市政规划中处于优先发展板块，绝佳地段造就巨大的升值发展空间及潜力。; ——项目周边为多个高层商业写字楼及住宅小区环绕，生活、商业配套及氛围浓厚; ——项目四周车流量较大，配套设计齐全、居住人口较多、整体生活环境和档次都较好;周边高档商业写字楼聚集;【池州城南绝版地块，坐拥城市核心商业发展板块】;问题一：长江南路高层集中区，政府规划为未来池州的中央商务区，各大项目纷纷打出CBD牌，如何从激烈的竞争中突出重围？如何在客户心目中树立标新立异、独树一帜的品牌形象？;在对项目自身进行解读后，我们再池州市区公寓市场进行分析，以期找到市场的机会点。;池州市区公寓市场分析;;1、公寓类形状:目前城市建设的重心是住宅与商业的开发，办公性质的产品需求少，主要受限于整个池州产业的发展，金融、保险类等第三产业的企业尚处于初级发展阶段，多数办公性质产品多为旅游产业带动的快捷式酒店。 2、目前整个池州纯办公类的场所多是政府事业单位，银行电信大楼等。私企办公多集中在传统厂房办公或是小区住宅的家庭化办公。 3、大型私企公司的办公地点多选择在商业核心区域（长江中路段），人流量大，基础配套齐全，交通出行方便。 4、当前办公性质的产品多改为小户型的居住公寓，方便投资与阶段性居住（周边上班、外地生意人士） 5、当地居民对办公性质的产品认知度不高，楼盘产品仍停留在住宅与商业中。特别是办公性质的酒店式公寓，依然是新生产品事物。;池州市区当前在售及未来供应的 办公项目分析;城 南 新 区—行政办公、新型居住新区;城南新区;;;;城中区域当前供应体量—商业核心区域，办公性质项目多为商住结合;;;;城 北区域当前供应体量—长江路沿线商住结合项目以及早期市委??关部门的办公场所;;;城 东 区 域 供 应 体 量—成熟居住社区引申的居住公寓，挑高小户型;;站 前 区当前供应体量—专业市场发展的商业办公公寓;;;总 结;项目定位建议;项目SWOT分析;投资性为主，近年来路桥城区周边乡镇进城购房也逐渐增多，也有部分温岭等地客户，主要以私营企业主、个体工商户、高级公务员、企业高管为主，多为二次及以上改善型置业。;青年自用类：25-30岁年轻客户群体，过渡性居住，占到40%； 老年自用类：50-60岁老年型客户群体，子女购买或自购用于养老性居住，占到5%； 商务自用类：中小型企业，占到15%； 中低端投资型客户（散户投资者，主要以个体经营户、公务员及工薪阶层为主），占到35%； 中高端投资者（整层购买，以公务员、中小型私营业主为主），占到5%。 ;本项目主力客群特征描述：;客群定位;快节奏;在本体条件、客户需求和竞争环境中寻找最佳匹配;高举高打、打造池州城市核心地段独一无二的高品质公寓