2011年中建投·成都峰汇营销策划方案.pptVIP

采用“静态加权比较价格分析法+经验判断分析法”相结合 静态加权比较价格分析法： 即，选择区域竞品项目，根据列举项目价值权重比、与项目相似程度权重比； 然后，以项目为10分进行各项目分值评比，每一单项分值差距为±10%； 最终，根据各项目推出价格进行加权，得出静态价格。 销售策略——价格策略 权项 权重 地段（地理位置、交通) 15% 整体规模 10% 建筑品质（立面、户型设计、层高，无粱盖设计） 15% 品牌及项目成熟度 10% 公共空间（大堂、过道、走廊、电梯） 15% 配套（空调系统、车位、网络地板、电梯品牌） 15% 电梯数量配置 10% 工程进度及交房时间 10% 加权分值 100% 项目 权重 新希望国际C座 10% 蜀都中心 30% 凯旋广场 15% 德商国际 5% 美年广场 25% 大鼎世纪广场 5% 销售策略——价格策略 选择相对具有代表性项目作为参考，并根据竞品的产品形态进行加权。 区域内直接竞争项目：新希望国际、凯旋广场、蜀都中心、美年广场 间接竞争写字楼项目：德商国际 大区域内在售竞品：大鼎世纪广场 销售策略——价格策略 权项 权重 峰汇中心 新希望国际C座 蜀都中心 凯旋广场 美年广场 德商国际 大鼎世纪广场 地段（地理位置、交通) 15% 10 10 10.5 9.2 10 10.5 11 整体规模 10% 10 9.6 10.5 9.4 11 9.3 10 建筑品质（立面、户型设计、层高，无粱盖设计） 15% 10 9.8 10.2 10.2 10.3 9.7 10.5 品牌及项目成熟度 10% 10 10.5 10 10.5 11 9.5 9.8 公共空间（大堂、过道、走廊、电梯） 15% 10 10.6 10.1 10.4 9.8 9.8 9.7 配套（空调系统、车位、网络地板、电梯品牌） 15% 10 9.6 10 9.4 10.5 10.3 10.5 电梯数量配置 10% 10 10 10.2 10 9.8 10.3 9.6 工程进度及交房时间 10% 10 10.5 10.2 10.5 10.1 10.2 10.2 加权分值 100% 10 10.06 10.21 9.92 10.28 9,975 10.2 项目 加权分值 权重 成交均价（元/平米） 新希望国际C座 10.06 10% 10500 蜀都中心 10.21 30% 12000 凯旋广场 9.92 15% 11000 德商国际 9.975 5% 11000 美年广场 10.28 25% 8900 大鼎世纪广场 10.2 5% 13000 　 　 权重值： 9868 销售策略——办公产品价格 首批次办公产品销售均价为9868元/平米，考虑到切合销售速度，价格下浮5%，开盘价位9500元/平米，办公产品均价为11000元/平米。 若市场乐观，均价可上浮至12000元/平米。 销售策略——非办公产品价格 住宅产品理论最低均价：7500元/平米【清水价格】 住宅产品理论最高均价：8500元/平米【清水价格】 *由于限购令影响，为保证速度，住宅价格需调低。 商铺产品理论最低均价：18000元/平米 商铺产品理论最高均价：23000元/平米 *区域无可参照可售商铺，加之区域商气不足，商业价值体现不足。 车位产品理论均价：60000元/个 *按成都销售惯例，车位一般为交房后进行销售，而办公物业车位一般不进行销售，建议车位在交房后进行销售。 备注： 以上两部分物业的均价仅为理论值，准确值需根据当期市场及客户摸底得出。 THE END 愿同中建投共创项目美好未来！ * 营销思路——角色研判 领导者 —市场占有效率 —产品有不可重复性 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 √ 通过前面的分析，我们不难看出，我项目将是国际城南大型综合体及高端写字楼产品的补充，主打投资型，成为区域追随者角色。 高价格 高品质形象 第一阵营 第三阵营 新希望 国际C 凯旋广场 航兴国际 第二阵营 第三阵营 领地国际 海洋中心 茂业中心 蜀都中心 大鼎世纪 环球中心 本项目 第一阵营 第二阵营 新希望大厦 时代8号 中汇广场 康普雷斯 品质对等， 销售速度不对等。 营销思路——地位研判 需要创新 需要减弱 需要贯彻 需要高举 产品升值潜力 低门槛投资 买点价值 服务 关系营销 渠道营销 头羊价值 区域规划 开发商品牌实力 价格竞争压力 速度竞争压力 营销思路——营销矩阵 项目营销推广核心思路： 软性形象聚焦，吸引眼球；硬性卖点支持，促进购买！ *先以项目整体形象