星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议.pptVIP

增加在售的去化速度 葵花公寓 龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房 目前龙坂和关内主力客户需求90-180平户型，180平及以上大户型为升级产品 其中120-170平户型最受换房客户关注，但多为双拼，工业用地性质能很好规避这个问题 未来客户升级需求： ——来自关内的部分资源型豪宅客户和顶级豪宅享受型客户，主要关注户型尺度、产品品质和资源环境，对资源景观的占有欲望较强，购买能力极强，一般选择180平米以上的大平面。 目前区域内客户需求： ——来自关内大批早期物业或小户型物业高端品质换房客，关注产品的品质、景观资源、居住环境等因素；主要需求120-140，160-180平米的3、4房产品。 ———自住兼投资型客户重视产品品质、总价区间及变现率，需求以90平米左右3房产品为主。 龙坂市场竞争小结： 四：内部竞争对比 2号地块 户型 面积（平米） 两室两厅 105 三室两厅 160 四室两厅 190-240 复式 275-380 针对2号地块的差异化面积定位； 4、5、6号地块为高层产品，户型实用率相对较高，可适当降低户型面积。 4、5、6号地块 面积（平米） 户型 85左右 两室两厅 130左右 三室两厅 150-190左右 四室两厅 200-300左右 商务loft VS 项目2号地块为超高层住宅，户型实用率低，在相同的使用面积下其建筑面积比一般普通高层大； 建筑面积低于2号地块 与二号地块产品形成差异化产品，避免内部竞争 市场畅销面积段、项目补缺者 产品定位 综合体案例借鉴： 借鉴大百汇、地王、世 纪豪庭、NEO等奢居 型公寓，产品面积段集 中在80平左右两房、 100平左右三房，300 平以上的5房 工业园案例借鉴： 规划200-400平商务 loft，层高设定5.4米 限高 龙坂竞争分析： 满足龙坂市场主力客 户需求：规划120-140， 160-180平米的3、4房 产品，工业用地性质能 规避“拼合”缺陷 内部竞争修正： 针对2号地块的差异化面 积定位，规划85平左右 两房，130平左右三房、 150-190平四房，200- 300平商务loft 结合市场竞争及内部竞争分析，4、5、6号地块公寓的面积定位为： 80-90平小面积公寓，针对中短期投资客和首置刚需客 120-130平米的三房，针对有实力的中长期投资客和换房自住客 150-170平米四房，主要针对换房自住客 250平米以上商务loft， 针对高端住家客户和办公类客户 1、公寓入市时，雅宝综合体尚不成熟，吸引小投资客难度大，故做大体量的小面积公寓不合适； 2、以120-170平中大户型吸引有实力的中长期投资客和换房自住客，实现快速回现的目的； 3、工业性质地块不限购、不限贷，无“拼合”的缺陷， 120-170平中大户型能有力抢夺换房客户； 目标修正 目标：公寓预计2013年10月入市，承担快速回现的任务 制约：综合体商务氛围并未建立 非拼合大户型产品在龙坂比较稀缺，可商可住的功能需求预计将带来大量的高端投资客和办公类需求客户，实现较好的销售； 结论：4、5号地块以120-170平中大户型为主，辅以少量80平米小面积公寓： 结论：将6号地块全部做250平米以上商务loft 5号地块居家产品： 布置120-170平米大户型 紧邻酒店及商业，周边生活配套完善 与商务区有一定的隔离 东、南向山水资源优势明显，景观开阔 南北朝向，通风采光佳 4号地块大小户型搭配： 靠近商务区，小户型公寓服务商务区高管 三面遮挡，视野狭小，仅东北向部分水景资源 位于项目内侧，不临路，较为安静，适合租赁 6号地块大面积loft产品： 布置250平以上loft大户 六号地块有一线山水资源，三面无遮挡，视野开阔，宜布置顶端产品； 标准层面积较大，为保证最佳景观面及舒适度，适合大户型产品； 本体验证 80-90舒适两房公寓 120-130平舒适3房 面积配比 有实力的中长期投资客和换房自住客 18% 约3万 120-130 三房两厅 5号A座 高端住家客户和办公类客户 18% 约3万 350-450 七房三厅 6号A、B座 约4.5万 约3万 约1万 约2.5万 建面 主要针对换房自住客 18% 150-170 四房两厅 5号B座 高端住家客户和办公类客户 26% 250-300 五房三厅 6号A、B座 6% 15% 面积比例 有实力的中长期投资客和换房自住客 120-130 三房两厅 4号9栋 中短期投资客和首置刚需客 80-90 两房两厅 4号9栋 客户类型 面积 户型 位置 6号地块大面积loft产品： 布置250-450平以上loft大户 4号地块大小户型搭配： 西北段做80-90平米两房公寓