2010年-无锡渔港村地块产品修正建议.pptVIP

产品规划调整修正建议——C地块方案调整建议 类独栋别墅产品选择意向 产品规划调整修正建议——调整后方案静态财务测算 假设项目基本条件 土地价格560万/亩（土地成交价格）8400元/平米 标准联排面积:约33000平方米，1500元/平方米建安费用，市场参考价格18000元/平米 七合院别墅面积：约33130平方米，1500元/平方米建安费用，市场参考价格20000元/平米 空中别墅面积：约24000平方米，2000元/平方米建安费用，市场参考价格17000元/平米 普通高层公寓面积：约63000平方米，2000元/平方米建安费用，市场参考价格14000元/平米 建筑面积:153640平米 预估产值:24.47亿元 PS:以上价格预测未包括商业面积 土地成本 建筑成本 其它成本 总成本 净营业额 销售价格 营业税及附加和所得税 12.9亿 2.73亿 4.69亿 20.32亿 24.47亿 4.15亿 17.0% 通过产品线的重新选择和调整，在控制大户型面积的情况下，利润率上升至17%，使项目利润价值得到有效发挥 讨论1：现状商业的拐角排布影响了本案住宅产品的排布以及建筑体量的设置，是否可以考虑将拐角商业叠加至其余单元？ 讨论2：广场面积稍显浪费，是否为政府强制设置？ 讨论4：办公物业的设置是否为政府强制要求，是否可以减小或者分层叠加，减少该处的用地面积，增加别墅排布？ 产品规划调整修正建议——项目商业部分讨论 讨论3：项目会所是否需要分开设计，是否可以通过叠加打造一个完整的大体量的集中会所？ 谢谢聆听THANKS 以上为本次报告全部内容 * 产品类型：高层、联排 规划面积：149476 规划户数：1194 户型范围：80-300 ㎡ 主力户型：140㎡ 当前售价：25层以上大户型16000元/㎡，25层以下13000元/㎡ 开盘时间：2010年3月 已推房源：495户 去化情况：244套，月均61套 去化率：49.2% 山水湖滨二期 项目一期别墅产品 南向可观蠡湖湖景 城市大户型公寓重点项目研判 303 ㎡ 250 ㎡ 25层以上为大户型产品 名称 套数 配比 二房 146套 29.49% 80-140㎡ 146套 29.49% 三房 144套 29.09% 140-150㎡ 144套 29.09% 四房 142套 28.69% 140-150㎡ 142套 28.69% 其他 63套 12.73% 240-300㎡ 63套 12.73% 山水湖滨二期大户型累计去化22套，去化率34.9%，月均去化5-6套 城市大户型公寓重点项目研判 位置 地段价值高，一般在市中心或者城市重点规划区域，如太湖广场。交通、配套完善，商业繁华，便于安排工作和日常生活，适合作为第一居所，代表项目世贸国际公寓、绿城玉兰公寓。 景观 珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如太湖、蠡湖的湖景、梁溪河、京杭运河等河景，以及区域在城市中的不可替代的人文资源等等，代表项目天元世家、西水东中央生活区。 形态 为了观景需要，城市豪宅都是高层建筑，楼层越高价格越贵。而且，经常会在顶层设计大面积平层或者跃层公寓，例如山水湖滨项目。 规划 通常位于小区最佳位置，在坐享外部景观绝对优势的前提下，内部环境也与之匹配，代表项目万科金域蓝湾。 配比 除非绝对核心地段，一般占比不超过项目总体规划体量的15-20%，例如山水湖滨、西水东中央生活区。 去化 去化水平根据项目区位不同有明显差距，基本维持普通公寓去化水平的1/3，最低去化月均在5-8套。 市场特点： 一是地段稀缺性、二是外部资源不可复制性、三是内部环境最佳、四是体量占比具备稀缺性 城市大户型公寓市场总结 本案大户型的市场契合度 本案大户型公寓区域 受规划路影响，地块南侧品质感降低 受湖景公墓影响，北侧无山景资源优势 对比特征 本案现状 地段稀缺性 本案地段无明显优势，且与上海城建基本类似，同质化明显，地段稀缺性不足； 外部资源 不可复制性 外部无绝对优势资源，同时受到不利因素影响 内部环境最佳 内部排布密度较高，无规划优势 体量占比稀缺 规划套数占比在60%以上，远高于市场规划警戒线，市场风险巨大 地块内部排布紧密，环境并非社区最佳 综合分析，本案大户型公寓规划地块并不具备市场大户型产品所需求的内外部优势 地块南侧受其他项目阻碍，无观景优势 本案项目现有大户型公寓规划的A地块内外环境均有所欠缺，故不建议在3号地块设置大户型公寓产品； 项目当前大户型公寓产品体量占比达60%以上，远高于市场风险警戒范围，故不建议规划如此过量的大户型公寓产品。 不能做大体量大户型公寓，那公寓产品还能做什么？ 本案公寓产品定位机会寻找 从未来规划来看，虽然传统的公寓产品在当前的市场情