山东·海阳·徐家店胶东半岛国际商城营销策划案.pptVIP

一、业态重新规划 A区基本消化殆尽，C区住宅去化平稳，后期推盘量不大，现时去化难度不大。 现时的重点和难点是B区的商业与住宅，造成其去化难的原因有二：首先是项目招商未有大进展，客户信心不足；其次是规划不合理，对各种商业业态的规划组合欠缺市调基础。 因此，项目商业业态分布的重新规划势在必行！ 策略总纲 住宅提升 商业提升 商业核心定位思路一 蛇窝泊果品批发市场的规模及先发优势注定了本案的果农创业产业园规模有限，作为核心业态风险较大，但考虑到项目的产地优势和交通优势，仍可作为本项目一个重要的辅助业态。 1、果农创业产业园？ 产业优势：地缘优势，周边有一定的苹果产业支撑。 交通优势：靠近火车站和烟青公路，交通便捷。 配套劣势：果品交易需要数量巨大的冷库支撑，这是本项目的欠缺之处。 后发劣势：距本项目仅12公里的蛇窝泊国家级果品批发市场占地上千亩， 配套完善，已成为“江北水果第一镇”。 策略总纲 住宅提升 商业提升 商业核心定位思路二 2、国际物流产业园？ 交通优势：靠近火车站和烟青公路，交通便捷。 产业规模劣势：徐家店作为5万人左右的镇，周边也没有大规模的产业链 （苹果产业的物流运输核心在蛇窝泊镇）支撑，因而做物 流产业园难度较大，但作为一个辅助业态还是可以的。 策略总纲 住宅提升 商业提升 商业核心定位思考 通过以上分析发现，本项目具有较好的交通优势，但由于产业支撑不足，本项目定位为专业市场形式的产业园显然是难度较大的。 徐家店镇目前有一定的人口基础（5万人），现有商业的形式以沿街店铺为主，缺乏统一规划和管理，形象及配套硬件条件较差，因此，本项目定位为覆盖辖区及周边乡镇人群，辐射海阳、莱阳、栖霞的路过人群的镇级生活商业中心显然是切实而可行的。 策略总纲 住宅提升 商业提升 徐家店镇商业分布图 手机卖场、银行、餐饮 宾馆、餐饮 服装、超市 农贸市场、食品日杂 日杂、五金 策略总纲 住宅提升 商业提升 徐家店镇商业分析 数量较少 游戏厅、网吧 ★ 休闲娱乐 分布分散 家俱店、装饰材料总汇 ★★ 家居建材 多分布在端头 汽配、汽修、农机 ★★★ 五金机械 数量不多，但单店规模较大 海信专卖、创维家电 ★★★ 精品家电 总量超过20家 旭东手机卖场 ★★★★ 手机通讯 季节性较明显 龙江大酒店 ★★★★ 餐饮住宿 仅服装市场就有55家店铺 徐家店服装市场 ★★★★★ 服装鞋帽 生活商业必备，人流聚集地 家家悦、华联、小超市 ★★★★★ 超市百货 备注 代表店铺 业种评级 业种 徐家店镇商业分析表 策略总纲 住宅提升 商业提升 徐家店商业市调对本案业态规划的启发 启发二 徐家店的服装市场实际容量很大。如果能通过政府规划将现在的服装市场搬过来对本项目销售将有巨大的促进作用。 启发一 菜场的搬迁是商户非常关心的一点。能否联系政府发出新的批文，让客户觉得这个事一直有进展，给客户以实在的信心。 启发三 适时的披露大型超市的招商进展。市调过程中沿街商户对我们的大型超市的招商普遍信心不足。 策略总纲 住宅提升 商业提升 果品市场 精品家电 服装百货 手机通讯 美食餐饮 物流五金 家居建材 旅游住宿 农贸市场 休闲娱乐 日杂百货 农资文具 托斯卡纳 生活街区 拉德芳斯 生活街区 本项目商业业态重新规划图 策略总纲 住宅提升 商业提升 1、售楼处形象包装 2、商业街形象包装 3、推广形象包装 二、形象包装提升策略 策略总纲 住宅提升 商业提升 商业街形象包装 店铺门 头包装 灯杆道旗 店铺橱窗包装 策略总纲 住宅提升 商业提升 农贸市场区销售情况分析： B24为一层商业建筑，徐家店集贸市场将搬迁至此，目前已销售完毕。 B25靠近内街，为两层建筑，每套商铺均有楼梯通往二层，已基本销售完毕。 B23因背靠铁路，噪音相对较大，目前销售情况较差。 B22、B26东西向排列，无法有效集聚人气，销售情况较差。 销售情况分析 B区推售总结 B区的产品去化明显冷热不均，一期的好位置商铺去化基本完毕，而二期推出的商铺由于位置较差，只去化了部分沿街的门面房，内街商铺及上层住宅有大量的产品积压。 C区销售状况分析 分区销售分析 住宅分析 车库分析 储藏室分析 c3、c8、c33还剩余部分房源，其它楼栋剩余普遍是高楼层尾房，究其原因： C3 位置最靠